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Uma análise do mercado de investimentos imobiliários (parte 1)

Uma análise do mercado de investimentos imobiliários (parte 1)

Uma análise do mercado de investimentos imobiliários (parte 1)

Com o desenvolvimento dos mercados, surgem novas maneiras de investir seu dinheiro. Até mesmo em um dos setores mais tradicionais – o mercado imobiliário – a inovação está presente.

Abordaremos a seguir as vantagens e desvantagens, bem como as características intrínsecas de cada forma de investimento, para que você possa escolher aquele que melhor se adapta aos seus objetivos e necessidades.

Investimento direto em imóveis

Existem variadas estratégias de investimento direto em imóveis. Comprar imóveis na planta para posterior revenda, apartamentos de aluguel, gestão ativa de imóveis são algumas das mais frequentes.

Entretanto, a modernização da economia trouxe consigo o desenvolvimento de novos produtos ligados ao mercado imobiliário – sobre os quais você vai ler na sequência – que permitem tirar vantagem de ganhos de escala e que reduzem substancialmente a burocracia, dessa forma oferecendo melhores rentabilidades sem a mesma demanda de esforço e tempo. Assim, o investimento direto em imóveis deixa de ser tão atrativo quanto no passado.

O gráfico a seguir mostra a valorização no preço de imóveis residenciais na cidade de São Paulo de janeiro de 2008 a janeiro de 2016.

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Fonte: Fipe Zap

Perceba que, durante o período analisado, os preços dos imóveis triplicaram.

Contudo, observe também que vivemos um momento no qual a valorização está em processo de estagnação, e deve em breve apresentar tendência de queda.

Por que acreditamos numa tendência de queda?

Entre os maiores motivos desse comportamento, cita-se o esgotamento do modelo de crédito imobiliário brasileiro, baseado em FGTS e poupança. Em consequência disso, especialistas do setor imobiliário – como Marcio Fenelon, da consultoria Empiricus Research – são quase unânimes em afirmar que os últimos frutos da velha estratégia do “comprar e esperar valorizar” já foram colhidos.

Isto posto, considero que ainda é possível lucrar com o investimento direto em imóveis através de estratégias mais complexas e mais laboriosas como, por exemplo, a gestão ativa. Este método está paulatinamente ganhando adeptos, porém a sua aplicação é mais recomendada àqueles que se realmente se dedicam ao investimento imobiliário devido à necessidade de administração constante e à demanda por recursos.

Mas afinal, o que significa ‘gestão ativa’?

A gestão ativa de imóveis consiste em formas de adicionar valor a um imóvel mudando alguma característica deste. Esta estratégia baseia-se na tendência de que cada incremento no valor que você consegue cobrar pelo aluguel se reflete no valor do imóvel com um efeito multiplicar. Em outras palavras, para cada R$ 1,00 a mais no preço do aluguel, o valor da propriedade pode ser acrescido em mais de R$ 100,00.

Mas como consigo cobrar mais pelo aluguel?

Este é o ponto chave desta estratégia. Para aumentar o aluguel que o proprietário pode cobrar, deve-se alterar características do imóvel de forma a adicionar valor. É a velha estratégia do empreendedor que compra de casas em mal estado, faz uma reforma e aluga o apartamento – que agora possui um valor muito maior, pois está gerando mais renda para aquele que for o seu dono.

Esta estratégia está menos sensível a fatores externos, e por isso pode trazer lucros ao investidor mesmo neste cenário de economia instável e de queda nos preços dos imóveis. Não obstante a isso, esta forma de investimento carece da praticidade almejada pelo investidor comum.

Fundos imobiliários

Os fundos imobiliário são condomínios de investidores que aplicam os recursos dos seus cotistas em imóveis ou títulos financeiros imobiliários.

Grosso modo, um fundo imobiliário é uma união de investidores que juntam os seus recursos para adquirir investimentos os quais não teriam capacidade de adquirir sozinhos. Este investimento pode ser, por exemplo, um prédio comercial, um shopping, uma agência bancária, um hospital e até mesmo uma universidade.

Os rendimentos dos fundos imobiliários são provenientes da alienação, aluguel ou arrendamento de imóveis; são mensais e são isentos de imposto de renda, sendo estas as grandes vantagens dos fundos imobiliários, juntamente com a liquidez diária (os fundos são cotados em bolsa).

Vale ressaltar que a insenção de IR é apenas para os rendimentos mensais; se você auferir ganhos de capital quando vender a sua cota, a tributação de 20% incide normalmente.

Os fundos imobiliários surgiram como grandes estrelas no início desta década, porém já não são mais unanimidade. Apesar de possuir as indiscutíveis vantagens citadas no parágrafo anterior, esta modalidade de investimento apresenta algumas características capazes de afastar o investidor mais conservador.

O investimento em fundos imobiliários pode ser mais arrojado do que outras modalidades de investimento em imóveis pelo fato de o valor da cota do fundo ser volátil. As cotações estão sujeitas a influências das forças de oferta e demanda, taxa de juros, câmbio e condições do mercado imobiliário.

Existem vários casos de fundos que experienciaram uma profunda desvalorização no valor das suas cotas, e por isso, este produto de investimento é percebido como de maior risco, se comparado ao risco que o senso comum costuma atribuir ao investimento imobiliário de forma geral.

Veja, por exemplo, o gráfico abaixo. Ele demonstra o comportamento de um dos fundos mais negociados da bolsa, o Maxi Renda (MXRF11).

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Fonte: Exame.com

No período observado, a cotação foi de mais de R$ 110,00 em fevereiro de 2013 a R$ 65,00 em janeiro de 2014.

Afora a alta volatilidade, o fundo imobiliário sempre está sujeito a riscos de vacância e inadimplência, assim como o investimento direto em imóveis de aluguel. Portanto, desconfie daqueles que tentam lhe convencer de que os fundos imobiliários são mais seguros que as outras modalidades de investimento no setor.

Apesar dos riscos citados, boas escolhas de fundos imobiliários podem gerar um robusto fluxo de renda mensal para complementar a sua renda. Sugerimos consultar um consultor ou gestor especializado antes de investir.

Ações

Indiretamente, é possível investir no mercado imobiliário através de ações, comprando papéis de empresas do setor. A possibilidade de escolha é grande: varia desde empresas controladoras de shopping centers, passando por incorporadoras, até companhias cujo business é o trade de terras agriculturáveis.

Nesta modalidade, assim como nos fundos imobiliários, é possível ganhar duplamente: além do recebimento de dividendos e juros sobre capital próprio, pode-se obter ganhos de capital com a venda dos papéis. A BOVESPA possui até mesmo um índice que mede o comportamento das ações de empresas ligadas à atividade imobiliária, o IMOB.

O setor tem sido castigado pelo momento da economia brasileira, como mostra o gráfico à seguir, que compara o comportamento do Índice BOVESPA (Ibovespa, em vermelho) com o IMOB (em azul) entre dezembro de 2014 e dezembro de 2015.

 

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Fonte: Exame.com

É possível observar que, apesar de a trajetória do Índice Imobiliário acompanhar a do Ibovespa, a desvalorização do primeiro é mais acentuada. A escassez do crédito, elevação dos juros e a redução do poder de compra da população se refletem de forma clara no mercado imobiliário, e coloca as empresas do setor em uma situação difícil.

Todo esse ambiente negativo se reflete no preço das ações dessas companhias, gerando excelentes oportunidades de compor carteira comprando-se os papéis enquanto estão subvalorizados. É um momento de oportunidades no mercado de ações, mas a escolha dos papéis deve ser cuidadosa por conta dos riscos envolvidos.

Vou citar aqui alguns exemplos; apenas deixamos claro que não estamos recomendando a compra de nenhuma dessas ações, mas apenas citando-as para fins didáticos. Segue a recomendação de sempre: consulte um especialista antes de investir.

As ações que compõe o IMOB estão divididas em três grupos: construção civil, intermediação imobiliária e exploração de imóveis. No campo da construção civil, temos o maior número de empresas, como por exemplo a Rossi, Tecnisa e Cyrela.

As vantagens de se investir nessas empresas está no potencial de ganho: além de surfarem a onda de uma valorização do mercado imobiliário como um todo e do fluxo de capital estrangeiro para a bolsa brasileira, os preços das ações também são influenciados por ganhos de eficiência operacional e do crescimento da companhia.

Algumas dessas ações, entretanto, estão com uma performance um tanto quanto negativa. O caso mais emblemático é o da PDG Realty. Observe o comportamento das ações da companhia nos últimos 12 meses:

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Fonte: Exame.com

O preço das ações foi de R$ 41,30 em dezembro de 2014 para R$ 1,81 em dezembro de 2015, experimentando incríveis 95,6% de desvalorização.

A razão da sobrenatural desvalorização de PDG é sistêmica no mercado acionário ligado a real estate: o excesso de alavancagem. As dívidas da companhia estão em um nível tão elevado que a Standard & Poors rebaixou o rating da empresa de B- (altamente especulativo) para CCC- (risco substancial de crédito) em Agosto de 20151. Como último recurso, a PDG Realty contratou o banco Rothschild para assessorá-los com a reestruturação da dívida.

A Rossi também passa por situação semelhante: a empresa acabou de perder o grau de investimento após rebaixamento da agência Fitch, e também contratou assessores para reestruturar a sua dívida de R$ 2,5 bilhões.

Além dessas companhias, há também aquelas que aparentemente continuam com uma operação saudável, com dívida controlada, mas que foram prejudicadas por fatores conjunturais no cenário macroeconômico. É o exemplo da Tecnisa, cuja ação caiu pela metade em 2014 e passou por mais uma desvalorização 30% em 2015.

Também no grupo das empresas penalizadas pelo momento de mercado, a Eztec perdeu 35,3% do seu valor de mercado durante este ano, mas reportou números sólidos, incluindo um ROE de 15,5% e um lucro líquido de R$ 105 milhões (apenas 16% menor do que no ano anterior, o que é considerado uma vitória diante da desaceleração do setor), e é a mais recomendada por analistas para um horizonte de médio a longo prazo.

Outra forma de se investir no mercado imobiliário através de ações é o posicionamento em empresas do setor de shopping centers, como é o caso da Iguatemi, da Multiplan, da BR Malls e da Aliansce. Estas empresas possuem como core business a locação de espaços para lojas nos seus shoppings.

A BR Malls, por exemplo, possui participação em mais de 50 empreendimentos, e além de locar espaços, também atua no ramo de comercialização de unidades dentro dos shopping centers, aproveitando-se do seu relacionamento com os lojistas. A companhia negocia muito abaixo do seu valor patrimonial, mas este desconto nada mais é do que a precificação das dificuldades conjunturais.

O setor atualmente passa por um momento de maturação e acomodação. Foram lançados 38 novos shoppings em 2013, 25 em 2014 e, até o fechamento deste texto, outros 18 foram lançados em 2015. A tendência é que, com a crise em curso, as empresas do ramo busquem oportunidades pontuais de expansão – como reformas e pequenas aquisições – em detrimento de estratégias mais agressivas de crescimento.

Além disso, durante a época de forte expansão do varejo, muitos shoppings foram construídos em regiões de baixo potencial comercial, e muitos desses deverão em breve encerrar suas operações. Portanto, é um setor que, após forte crescimento, encontra-se em um período de acomodação, de redefinição de estratégias e de seleção natural dos players mais eficientes.

Com isso, o investidor que souber identificar corretamente as melhores empresas do setor pode estar diante de uma boa oportunidade de upside (valorização) para quando chegar o esperado momento de recuperação da economia brasileira.

Segundo reportagem de “O Financista”, o Goldman Sachs revisou as recomendações para as empresas do setor de shopping center. Com o objetivo de se defender dos efeitos da crise, o banco considerou principalmente o potencial de resiliência das empresas.

No seu relatório, o Goldman revisou de ‘neutra’ para ‘compra’ a recomendação para as ações da Multiplan, destacando a alta liquidez, baixo endividamento e a resistência do caixa da companhia como pontos fortes. Para as ações da BR Malls e Iguatemi o banco recomenda posição neutra, pois considera que os papéis já se encontram no seu preço justo. A recomendação para Aliansce foi revisada de ‘neutra’ para ‘venda’, citando a deterioração dos resultados da empresa somada ao alto endividamento como principais fatores negativos para recomendar a saída do investimento.

Terceiro grupo a compor o IMOB, as empresas de intermediação imobiliária passam por dificuldades neste cenário recessivo. Em relatório recente do Bradesco BBI2, a Brasil Brokers, maior empresa do ramo, recebeu a recomendação negativa de ‘underperform’, ou seja, foi classificada como uma companhia com performance abaixo da média do mercado.

No demonstrativo de resultados do terceiro trimestre de 2015, a companhia reportou um prejuízo líquido de R$ 5,6 milhões e uma queda de 29,3% da receita líquida em relação ao terceiro trimestre de 2014. Aparentemente, as melhores oportunidades do investimento imobiliário através de ações estão no grupo de empresas gestoras de ativos imobiliários, como as controladoras de shopping centers.

Entretanto, estes são ativos de alto risco, que carregam a possibilidade de perda substancial de capital. A avaliação deve ser meticulosa e o investidor deve estar ciente de todos os riscos antes de investir.

 

Na segunda parte deste artigo, abordaremos uma das modalidades de investimento preferida dos endinheirados: os títulos de crédito lastreado em imóveis. Além disso, também será abordada a grande inovação do setor: o crowdfunding imobiliário, modalidade que já está consolidada nos Estados Unidos e na Europa.

Continue lendo a segunda parte deste texto.

Guilherme Enck
Gestor de operações
URBE.ME
Ramiro Gomes Ferreira
Consultor de Investimentos
Clube do Valor

  1. https://www.fitchratings.com.br/pages/def_rtg_credit_emissor2
  2. http://economia.uol.com.br/noticias/infomoney/2015/11/24/bradesco-bbi-recomenda-apenas-2-de-20-acoes-do-setor-imobiliario-veja-quais.htm