Ninguém recebeu juros tão altos por tanto tempo como os brasileiros. Esta moleza gerou distorções que prejudicam severamente nossa economia. O Brasil se tornou o único país em que o risco não valia a pena.
Os empresários investem somente nos poucos projetos que superam o CDI. Poucos corajosos colocam dinheiro na bolsa e sempre foi muito difícil vender a ideia (correta) de que imóveis são muito melhores que qualquer CDB.
Com 14% garantido sem precisar levantar um dedo, o investidor mais desatento desprezava os retornos de 5% a 10% ao ano nos aluguéis, porém esquecia de três detalhes que fazem a diferença entre viver uma ilusão ou ter uma vida financeira de sucesso.
A primeira questão é relativa ao efeito da inflação. Quando o CDB rende 14%, mas a inflação bate 10%, o ganho real é de apenas 4% ao ano. O resto é só recomposição de poder de compra.
Parece um pequeno detalhe, mas os efeitos devastadores só aparecem depois de décadas. Seriam necessários 20 anos para o investidor perceber que ficou pobre.
Em um exemplo hipotético de um investimento de R$100 mil, os juros anuais de R$14.000 inicialmente comprariam 2.800 latinhas de cerveja de R$5,00.
Passados dez anos, a inflação faria o preço da latinha explodir para R$13,00 reduzindo a compra para 1.076 unidades, uma queda de 48%.
Em vinte anos, a inflação comeu solta e só dará para comprar 416 latinhas que estarão custando R$33,60.
As 416 unidades do vigésimo ano representam uma queda de 85% no poder de compra em comparação às 2.800 latinhas do primeiro ano!
A redução do poder de compra será verdadeira também para o leite, carne, ovo, escola, plano de saúde, carro, gasolina, seguros e tudo mais que seja necessário consumir e que tenha um reajuste pela inflação.
A questão central é que os juros ficam estacionados em R$14.000, enquanto o custo de vida fica mais caro todo mês.
Os efeitos em um ambiente de juros mais baixos também são aterrorizantes. Com juros a 6,5% e inflação de 4%, o volume inicial cai para 1.300 latinhas e em 20 anos chega a 593 unidades, uma perda de 54%.
A segunda questão é relativa ao retorno dos imóveis. Quem rejeita esta opção parece esquecer que o ganho com negócios imobiliários recorrentes tem dois componentes: aluguéis e valorização.
Não precisa ser o gênio da lâmpada para achar imóveis que gerem R$7.000 ao ano a cada R$100.000 de investimento. Com esse montante é possível comprar 1.400 latinhas de R$5,00 no primeiro ano.
A primeira impressão é péssima – talvez aí resida o principal problema de avaliação de quem prefere o CDB, pois o investidor imobiliário começa com metade do poder de compra (1.400 contra 2.800 latinhas).
Com o tempo, o negócio imobiliário ultrapassa o CDB, pois os aluguéis serão reajustados pela inflação, mantendo o poder de compra estável em 1.400 latinhas de cerveja ao ano, mesmo depois de 20 anos.
Depois de 20 anos o gênio do CDB teria comprado 26.637 latinhas com juros a 14% (18.967 unidades com juros a 6,5%), enquanto o prudente investidor imobiliário teria uma coleção de 29.400 latinhas.
Muito similar à fábula do coelho e tartaruga, o imóvel começa atrás, mas devagar e sempre ganha na reta final. Nada, nada, são 10% a mais de cerveja em 20 anos, que não é desprezível, porém nem o maior efeito.
A tendência de longo prazo é de o imóvel valorizar de acordo com o crescimento da renda (ou do PIB per capita falando mais tecnicamente) e, portanto, podemos esperar PELO MENOS uma valorização pela inflação.
Aquele imóvel comprado por R$100.000 valerá R$672.750 (inflação de 10% ao ano), enquanto o miserável do CDB ficou mais parado que olho de boneca, permanecendo em R$100.000, uma diferença de 573%!
Ao esquecer que um imóvel tem um componente de valorização em adição ao que se recebe de aluguel, o mago do CDB põe tudo a perder.
O terceiro detalhe importante é em relação ao risco. O histórico de décadas sem problemas criou a ilusão que a renda fixa não tem riscos, porém a memória do confisco dos anos 90 é prova viva que esta tese é furada.
De um dia para o outro bloquearam todo o saldo de poupança e outras aplicações financeiras e Dona Zélia deixou apenas uma merreca para a gente se virar. Ao mesmo tempo, a equipe econômica sequer aventou a possibilidade de confisco dos imóveis (porque não resolveria o problema) e no fim do mês o locatário teve que se virar para pagar o aluguel.
Quem investiu em imóveis passou por muito menos perrengue que os rentistas do CDB que viram seu dinheiro bloqueado.
Desde então os bancos criaram outro mecanismo que mais esconde do que previne o risco. O Fundo Garantidor de Crédito (FGC) tem a função de reembolsar o investidor em caso de inadimplência de um banco.
Todo pequeno investidor conta com o FGC para proteção, mas parece esquecer que se todo o sistema tiver problema, se o país caminhar para a insolvência, não haverá dinheiro suficiente no FGC para todo mundo.
Aliás o problema é na verdade ainda maior. Só precisa que alguns bancos grandes quebrem para o sistema do FGC entrar em colapso e bye bye CDB.
Mesmo neste cenário, a propriedade de seus imóveis estará intacta e mesmo que a economia esteja mal por um período, sempre haverá uma recuperação.
E o investimento imobiliário fora do país tem uma vantagem dupla. O patrimônio crescerá por conta da valorização da moeda estrangeira e ainda manterá aluguéis polpudos que podem ser a boia de salvação para sobreviver em uma forte crise brasileira.
Imóveis são sempre mais robustos em termos de segurança e rentabilidade em comparação às aplicações na renda fixa no Brasil, mesmo quando o país paga as mais altas taxas de juros do mundo.
É altamente recomendável ter uma parte dos seus investimentos em imóveis no exterior, porque estaria duplamente protegido de eventos de instabilidade que são a especialidade da economia brasileira.
Se você realmente se importa, da próxima vez que aquele(a) amigo(a) falar que prefere deixar o dinheiro no CDB “porque é mais tranquilo”, sua obrigação é dar um tapa na testa dele para acordar para vida e em seguida mandar este artigo.
Abraço.
Marcio Fenelon
