Após um semestre de volatilidade intensa nos mercados mundiais, os fundos imobiliários foram alguns dos ativos de melhor performance em 2020. É o caso do REC Renda Imobiliária FII, que tem feito muitos investidores se perguntarem se RECT11 vale a pena.
O fundo RECT11 atua em aquisição de lajes corporativas. Sua estratégia de crescimento alavancado, aquisição de novos ativos e emissão frequente de novas cotas têm chamado a atenção de novos cotistas. Além dos dividendos que chegaram a 0,90% mensais no ano.
Confira a íntegra da matéria, saiba mais sobremais sobre sobre este FII e se RECT11 vale a pena!
Histórico do RECT11
Constituído em dezembro de 2018 e negociado a partir de abril de 2019 na bolsa, o RECT11 é um fundo imobiliário do tipo híbrido. O FII atua tanto na aquisição de imóveis quanto papéis de dívidas imobiliárias. Sua gestão, administração e custódia são da BRL Trust Investimentos.
Conheça algumas características sobre o RECT11:
- Gestão do tipo ativa;
- Público-alvo: investidores em geral;
- Valor de aquisição de cotas no IPO: R$ 100;
- Patrimônio líquido inicial de R$ 116,1 milhões;
- Primeira emissão de 1.205.292 cotas;
- Encerramento da oferta pública da 1ª emissão: 07/05/2019;
- Arrecadação inicial de R$ 120,5 milhões, com 1.576 investidores;
- Primeiro dividendo de R$ 0,4356/cota em 18/06/2019;
- O CNPJ do RECT11 é 32.274.163/0001-59;
- Em agosto de 2020, trocou sua denominação, antes conhecido como FII UBS (BR) Office, passou a se chamar FII REC Renda Imobiliária.
Dividendos do RECT11
Quanto à distribuição de dividendos, os analistas são unânimes em afirmar que a tendência é de ajuste do atual D.Y. oferecido pelo RECT11. Em agosto de 2020, houve queda de R$ 0,09 no pagamento mensal aos cotistas. O rendimento caiu de R$ 0,81 para atuais R$ 0,72.
No acumulado dos últimos 12 meses, o pagamento total de rendimentos por cota do fundo foi de R$10,55. Veja no gráfico abaixo a variação dos dividendos de RECT11:
O pagamento de dividendos do RECT11 é realizado sempre ao fim da primeira quinzena do mês, no último dia útil (dia 15 ou anterior).
Portfólio do RECT11
Presentes em 3 estados e no Distrito Federal, os 7 imóveis de RECT11 possuem 85.270m² de área construída. O término dos contratos de aluguéis em vigência varia entre 2021 (Telefônica Brasil/Vivo – Rio de Janeiro) até 2030 (Prevent Sênior – Brasília).
Edifício Barra da Tijuca – Telefônica/VIVO; vencimento do contrato em março de 2021.
Fonte: relatório gerencial RECT11
Os imóveis correspondem a 82% da atual carteira do fundo. De acordo com o último relatório mensal de RECT11, a taxa de ocupação desses edifícios comerciais está acima de 90%. Os dados são de agosto de 2020.
Já os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) são responsáveis por 9% da carteira de RECT11. São eles: CRI Morumbi Plaza e CRI Cidade Matarazzo, ambos em São Paulo. Os títulos são lastreados em debêntures, com vencimentos respectivos em fevereiro de 2021 e abril de 2022.
O restante da carteira de RECT11 está alocada em renda fixa e outros ativos.
Carteira de ativos do RECT11.
Fonte: relatório gerencial Agosto/2020
Participação por ativos na carteira de imóveis do RECT11.
Fonte: relatório gerencial Agosto/2020
Negociação e liquidez do RECT11
A frequente emissão de novas cotas do RECT11 busca subsidiar a expansão do fundo. Foram 3 subscrições realizadas em 2020. O menor valor base oferecido pelas cotas de RECT11 nestas emissões foi de R$ 88.
Com isso, a variação do preço das cotas atingiu um patamar estável em 2020, após momentos de volatilidade no primeiro trimestre. O preço máximo de RECT11 no ano foi de R$124,70 em 06/01 e mínimo de R$ 78,10 em 23/03, no auge da crise do coronavírus.
Segundo dados gerenciais do fundo, em agosto de 2020 o volume negociado de RECT11 na B3 ficou acima de R$ 51 milhões. Sua média diária de negociações está em R$ 2,4 milhões. No mesmo mês, a quantidade de negociações do REC Renda Imobiliária foi de 525.935 cotas.
RECT11: quais são as oportunidades?
Com planos de expansão e de se tornar um dos principais fundos de lajes corporativas do país, o RECT11 passou a figurar no IFIX a partir de janeiro de 2020. Segundo a carteira teórica atualizada, o RECT11 tem 0,863% de participação no índice (dados de 05/10/2020).
Em agosto de 2020, houve duas novas aquisições do RECT11, comunicadas via fato relevante. Um na Avenida Europa, no Jardim América em São Paulo, e outro em Barueri, acrescentando quase 3.000 m² de ABL ao seu portfólio.
O indexamento de 100% dos contratos de RECT11 ao IGP-M pode ser outro atrativo aos investidores. Assim, o fundo deve se beneficiar da alta do índice no reajuste de preço dos aluguéis. O IGP-M acumula alta de 13,02% nos últimos 12 meses. São mais de 10 pontos percentuais acima do IPCA, em atuais 2,44%.
E a aquisição constante de imóveis de boa qualidade por parte do fundo tem proporcionado excelente cap rate aos cotistas de RECT11. Seus ativos A, AA e AAA podem oferecer maior solidez para atravessar o momento de crise com menor atraso nos pagamentos, influenciando positivamente para decidir se RECT11 vale a pena.
Edifício Evolution Corporate em Alphaville, classe AAA.
Fonte: relatório gerencial Agosto/2020
RECT11: quais são os riscos?
Ao mesmo tempo que a alavancagem do fundo proporciona oportunidades de crescimento, minimizando eventuais reduções de contratos, um possível aumento do passivo do RECT11 (atualmente em R$ 309 mi) pode comprometer a cotação e os rendimentos do fundo.
Outro risco a se considerar em RECT11 é uma possível diminuição da área bruta locável atual de 85.270m² nos próximos meses. O último relatório mensal de agosto de 2020 apresentou a intenção de devolução de imóvel alugado por um dos seus inquilinos.
Além dos riscos de endividamento e vacância, o RECT11 também pode sofrer com uma iminente inadimplência, também já informada via nota da consultoria do fundo aos seus investidores. Fatores determinantes para escolher se RECT11 vale a pena.
Outro ponto de atenção é o preço da cota de RECT11. As novas emissões prejudicam sua valorização, além do aumento do número de cotistas ser um fator que pode diminuir a distribuição de rendimentos do fundo.
o fii RECT11 vale a pena ?
Mesmo em momento de pandemia, o RECT11 atraiu mais de 30.000 novos cotistas em 2020. Com planos ousados de novas aquisições, a gestão do fundo busca mitigar eventuais ameaças de vacância e diminuição do preço de aluguéis esperados para 2021.
Leve em consideração esses fatores caso esteja com dúvidas se RECT11 vale a pena:
Pontos fortes RECT11
- Diversificação geográfica dos ativos;
- Reajuste anual de aluguéis pelo IGP-M;
- Taxa de ocupação atual acima dos 90%;
- Imóveis sólidos de alta classe;
- Crescente evolução do portfólio em novas aquisições.
Pontos fracos RECT11
- Risco crescente de vacância física;
- Possível desvalorização de cotas com novas emissões;
- Possível redução dos rendimentos a partir da diluição dos cotistas atuais;
- Renegociação do contrato de aluguel do principal ativo em 2021.
A pandemia do coronavírus, que obrigou diversas empresas a adotarem o modelo home office, também apresenta dois possíveis cenários em 2021 para RECT11.
No primeiro, a volta gradual aos escritórios alugados beneficiaria a expansão do fundo e reduziria os riscos de vacância. No segundo cenário, muitas empresas poderão adotar um modelo híbrido de home office, sem a renovação dos contratos futuros.
E com o contrato atípico do seu principal ativo (Edifício Barra da Tijuca – Telefônica Brasil/VIVO) próximo do vencimento, em março de 2021, há uma certa apreensão dos cotistas de RECT11 em torno do que pode acontecer após a renegociação.
Apesar deste imóvel contar com garantia de renda ao fundo de 60% do valor de locação por parte do inquilino, os cotistas poderão experimentar desvalorização das cotas e reduções ainda maiores nos dividendos de RECT11 nos próximos meses em caso de desistência.
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