Você sabia que o MXRF11 é o fundo imobiliário de maior liquidez do mercado brasileiro? Se considerarmos o volume negociado em R$, o Maxi Renda Imobiliária é, até o momento, o 4º FII de maior volume negociado no ano. Atualmente, o fundo representa 2,34% da carteira teórica do IFIX, segundo relatório mensal da Bolsa de Valores.
Mas será que MXRF11 vale a pena? Acompanhe nosso artigo abaixo antes de tomar sua decisão!
Panorama dos Fundos Imobiliários
O ano de 2020 apresentou quedas sem precedentes no Ibovespa. E os fundos imobiliários seguiram essa tendência no primeiro trimestre, com forte queda durante o mês de março. Ainda assim, nos meses seguintes os FIIs tiveram grande procura por parte dos investidores pessoa física. Em outubro, já eram mais de 1 milhão e 100 mil CPFs com alguma posição em custódia de fundos imobiliários – número que é quase o dobro dos 645 mil investidores ao final de 2019.
Para 2021, a expectativa é de recuperação da performance dos FIIs. Segundo pesquisa divulgada pela XP, mais de 62% dos gestores entrevistados declararam que esperam um crescimento de até 10% no IFIX para 2021.
Também já mostramos aqui no U.LAB, por exemplo, que muitos dos FIIs estão pagando dividendos anuais que podem chegar a 8% ou até 10%. São ganhos muito acima do que a atual taxa Selic de 2%. A esperança pela retomada econômica pós-pandemia também contribui para o prognóstico positivos dos FIIs, aumentando a procura e liquidez dos fundos imobiliários.
Histórico do MXRF11
O ticker MXRF11 corresponde às cotas do Maxi Renda FII. É um fundo imobiliário do tipo papel gerido pela XP Vista Asset Management, que investe a maior parte do seu portfólio em crédito imobiliário, tendo por preferência títulos de renda fixa do tipo CRI, com bom risco de crédito.
Conheça algumas características sobre o MXRF11:
- Classificação ANBIMA: Renda Gestão Ativa;
- Administradora: BTG Pactual Serviços Financeiros;
- Público-alvo: investidores em geral;
- Valor inicial das cotas: R$ 100;
- Patrimônio líquido inicial de R$ 53,88 milhões;
- Patrimônio líquido em outubro/2020: R$ 1,8 bi;
- Primeira emissão de 10.000 cotas;
- Data IPO: 20/09/2011;
- 6 emissões de cotas até setembro de 2020;
- Taxa de administração do MXRF11: 0,90% ao ano (mínimo de R$ 60.000/mês);
- O CNPJ do MXRF11 é 97.521.225/0001-25;
- Em 2017, houve um desdobramento das cotas de MXRF11 na proporção 1/10.
Portfólio do MXRF11
A maior parte dos ativos do Maxi Renda FII estão lastreados em crédito imobiliário, representando 70% da carteira do fundo. O restante dos ativos estão distribuídos em 8% de cotas de outros fundos imobiliários, 14% em caixa e os 7% restantes em imóveis residenciais e comerciais.
Carteira de ativos do MXRF11. Fonte: relatório mensal Outubro//2020
O MXRF11 possui a maioria de seus CRIs indexados pelo CDI mais inflação, com 63% dos ativos nessa categoria. Na sequência estão títulos atrelados ao IPCA mais inflação com 30%, IGP-M com 6% e CDI 2%. Mais da metade (53%) dos títulos de crédito imobiliário do MXRF11 vencem em 2028 ou depois.
As suas maiores posições em Certificados de Recebíveis Imobiliários são Prevent Senior, Oba Hortifruti, Incorporadora Helbor e Magazine Luiza. Abaixo, os 10 maiores CRIs do fundo, responsáveis por cerca de 40% do seu portfólio de crédito imobiliário.
| Contratante | Volume | % CRIs | Indexador | Aquisição | Vencimento |
| Prevent Senior | R$ 63,60 mi | 4,97% | IPCA + | 02/20 | 03/25 |
| Oba Hortifruti | R$ 59,64 mi | 4,65% | CDI + | 06/20 | 05/32 |
| AlphaGran | R$ 57,65 mi | 4,51% | CDI + | 03/20 | 03/27 |
| Helbor Estoque III | R$ 56,43 mi | 4,41% | CDI + | 12/19 | 12/24 |
| Magazine Luiza | R$ 54,36 mi | 4,25% | IPCA + | 12/19 | 09/30 |
| BRZ | R$ 46,03 mi | 3,60% | CDI + | 03/20 | 08/22 |
| Almeida Júnior – Nações | R$ 45,95 mi | 3,59% | CDI + | 01/20 | 01/30 |
| GPA | R$ 43,30 mi | 3,38% | CDI + | 12/19 | 12/34 |
| Siqueira Castro | R$ 43,25 mi | 3,25% | IPCA + | 10/20 | 12/30 |
| JCC Iguatemi Fortaleza | R$ 41,53 mi | 3,20% | CDI + | 10/19 | 09/34 |
Top 10 CRIs do MXRF11 – Fonte: relatório mensal Outubro//2020
Já entre os FIIs de maior exposição da carteira do Maxi Renda estão o Succespar Varejo (SPVJ11), XP Crédito Imobiliário (XPCI11) e o Multi Renda Urbana (HBRH11).
Carteira de FIIs do MXRF11. Fonte: relatório mensal Outubro//2020
Os ativos imobiliários residenciais e comerciais do MXRF11 estão situados nas cidades de São Paulo, Santo André, Santos, Campos do Jordão, Campinas e Goiânia. O fundo possui como estratégia o modelo SPE, no qual lucra com a venda das unidades presentes em cada um dos edifícios.
Residencial Perdizes 3 do MXRF11. Fonte: relatório mensal Outubro//2020
Dividendos do MXRF11
Segundo dados de novembro de 2020, o MXRF11 distribuiu uma porcentagem de 9,03% de D.Y. anual. Ao todo, foram entregues R$ 0,95 por cota no mesmo período de 12 meses.
E aqui vai um adendo importante: a estratégia de desdobramento realizada em 2017 pelo fundo acabou afetando os reajustes de rendimentos do fundo. Apesar de gerar aumento da liquidez do fundo, a divisão do valor significa que cada redução dos dividendos de MXRF11 só pode ser repassado aos cotistas na casa centesimal, e não na decimal, como ocorre nos demais fundos que não realizaram a divisão proporcional de valor.
Portanto, o impacto desse desdobramento e do baixo valor das cotas é um fator a ser levado em consideração no D.Y. de MXRF11, pois novas quedas podem reduzir significativamente seus rendimentos.
Em outubro de 2020, o Maxi Renda Imobiliária teve sua terceira queda de distribuição de dividendos em 9 meses. O reajuste foi repassado aos investidores em 16/11/2020, conforme observado no gráfico Valor dos Dividendos x D.Y. Mensal abaixo:
Distribuição de dividendos do MXRF11
O pagamento de dividendos do MXRF11 é realizado sempre ao fim da primeira quinzena do mês, no último dia útil (dia 15 ou anterior).
Vale a pena investir em MXRF11?
Como já apontamos em nosso artigo sobre os fundos imobiliários para 2021, o valor acessível das cotas de MXRF11 o torna o mais líquido e de maior número de cotistas da bolsa. O PVP de MXRF11 atualizado de 1,04 em novembro de 2020 também o coloca como uma oportunidade. Dentre os fatores positivos, destaca-se também a distribuição de rendimentos de 376,22% do CDI considerando o D.Y. mensal atual.
A presença de 70% dos ativos em CRI da carteira do MXRF11 pode ser encarada de duas formas. Há os investidores que preferem que o fundo administre seus ativos, como ocorre nos fundos de tijolo. E há aqueles que enxergam a diversificação dos CRIs do Maxi Renda, com empresas do ramo de saúde, varejo, condomínios residenciais e shoppings, como um fator estratégico positivo. Por isso, é importante analisar as posições do fundo e levar em conta o risco de concentração de crédito e eventual inadimplência, que levaria a um entrave judicial até a aquisição e repasse do valor desses bens imobiliários aos cotistas.
Já a alta liquidez de MXRF11 pode gerar maior volatilidade no preço de mercado, necessitando uma atenção maior para investidores que planejam adquirir ou resgatar posições no fundo. Outro ponto de alerta, mas que não deve ser considerado isoladamente, é a constante queda de rendimentos nos últimos meses. Houve prejuízo na receita financeira de R$ 280 mil reportados no relatório gerencial de outubro de 2020. A explicação seria a desvalorização dos títulos públicos do Tesouro Nacional.
Pontos de alerta MXRF11:
- Risco de inadimplência dos CRIs;
- Quedas consecutivas nos dividendos;
- Volatilidade pela maior liquidez.
Para continuar sua decisão se MXRF11 vale a pena ou não, recomendamos este artigo que explica quais índices analisar antes de se comprar um FII.
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Disclaimer: As opiniões, análises e informações contidas nesse artigo não constituem recomendação de investimento, nem tampouco material de oferta para subscrição, compra ou venda de títulos ou valores mobiliários, instrumentos financeiros, cotas em fundos de investimento ou qualquer produto ou serviço de investimentos. Declarações contidas neste artigo relativas às perspectivas dos negócios, projeções de resultados operacionais e financeiros, bem como referências ao potencial de crescimento das companhias citadas, constituem meras previsões. Essas expectativas são altamente dependentes de fatores incertos, como o comportamento do mercado, da situação econômica do Brasil, da indústria e dos mercados internacionais. Portanto, cada declaração aqui escrita está sujeita a mudanças, e não deve ser utilizada como insumo para qualquer estratégia de investimento pessoal ou institucional.
