O UBS Global Real Estate Bubble Index 2024 analisa os riscos de bolhas imobiliárias nas principais metrópoles globais. Desde a crise de 2008, políticas monetárias expansionistas, como juros baixos e abundante liquidez, elevaram os preços dos imóveis em várias regiões. O índice é crucial para investidores que buscam entender os riscos e otimizar suas decisões, oferecendo uma perspectiva sobre onde os preços estão em risco de correção. O relatório de 2024 mostra mudanças significativas, com algumas regiões registrando declínios e outras um aumento dos riscos.
O “risco de bolha imobiliária” refere-se à desvalorização abrupta dos preços dos imóveis, geralmente causada por um descolamento entre preços e rendimentos locais. O índice avalia o risco com base em cinco subíndices principais:
Relação Preço/Renda: Avalia se o preço dos imóveis está compatível com a renda das famílias.
Relação Preço/Aluguel: Compara o custo de comprar um imóvel com o de alugá-lo, indicando quando um mercado pode estar supervalorizado.
Crescimento Real dos Preços e Aluguéis: Mede o aumento dos preços em termos reais, ajustados pela inflação.
Globalmente, os riscos diminuíram em várias cidades europeias, como Frankfurt e Munique, devido ao aumento das taxas de juros. Na Ásia-Pacífico, os riscos se mantiveram estáveis, enquanto nos EUA cidades como Miami e Los Angeles viram um aumento nos riscos
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Mercado Imobiliário de Miami, Flórida
Miami é a cidade com maior risco de bolha em 2024, impulsionado pela demanda de indivíduos de alta renda, especialmente pela migração de americanos para a Flórida, concentrada em Miami. O mercado é movido pela competição por poucas propriedades de alto padrão à beira-mar. Além disso, o clima quente, a localização costeira e a ausência de imposto de renda pessoal tornam Miami atraente para muitos recém-chegados do Oeste e Nordeste dos EUA. Embora os preços dos imóveis em Miami sejam quase 50% mais altos do que no final de 2019, eles ainda estão significativamente abaixo dos de Nova York, Boston, San Francisco e Los Angeles. Mesmo com altas taxas de juros, Miami permanece atrativa pela ausência de impostos estaduais.
Embora Miami apresente um indicador elevado, a média do condado de Miami-Dade e de outras regiões da Flórida é diferente. O gráfico a seguir mostra o índice preço/renda de diferentes condados da Flórida, evidenciando que outras cidades possuem valores mais acessíveis, o que sugere oportunidades de investimento.
O risco elevado de Miami não se aplica a outras cidades da Flórida. Cidades menos valorizadas podem se beneficiar como alternativas mais acessíveis, atraindo novos residentes e valorizando seus mercados imobiliários. Investir nessas cidades pode ser uma boa estratégia para aproveitar a valorização esperada nos próximos anos, à medida que essas regiões se tornam opções mais atraentes em relação ao mercado inflacionado de Miami. Essas e outras questões serão abordadas no evento Conexão Flórida.
Correção de Preços em Cidades Globais
Zurique e Tóquio continuam a apresentar alto risco devido à crescente demanda e à oferta limitada. Dubai teve o maior aumento de risco desde 2023, impulsionado pela forte demanda internacional e pelo aumento dos aluguéis, sugerindo especulação no mercado.
Em cidades como Frankfurt, Munique e Paris, os preços dos imóveis passaram por uma correção após o aumento das taxas de juros. No caso de Frankfurt, a queda foi particularmente rápida, ilustrando como uma bolha pode estourar de forma abrupta. Após atingir o pico em meados de 2022, os preços caíram cerca de 20%, retornando aos níveis de 2018. Dois anos de juros mais altos eliminaram os ganhos vistos durante a pandemia, embora no primeiro semestre de 2024 os preços tenham mostrado sinais de estabilização. Em Paris, o aumento dos impostos e a falta de acessibilidade também contribuíram para uma queda nos preços. Por outro lado, Vancouver, Sydney e Madrid registraram estabilidade nos preços, sustentados pela escassez de novas unidades habitacionais, mesmo em meio a condições de financiamento mais difíceis.
A queda na construção de novas habitações elevou os aluguéis e ajudou a estabilizar os preços em muitos mercados. Com os custos de financiamento mais altos, muitos projetos foram suspensos, agravando a escassez habitacional. Além disso, as altas taxas de juros reduziram a demanda por crédito imobiliário, dificultando o acesso de novos compradores. No entanto, em Zurique e Dubai, a percepção de imóveis como ativos seguros contribuiu para estabilizar os preços, apesar do cenário global adverso.
Cenário Brasil
No Brasil, o mercado imobiliário enfrenta desafios semelhantes aos de outros mercados globais, mas com características locais específicas. Grandes centros urbanos como São Paulo e Rio de Janeiro lidam com o aumento do custo de financiamento, o que afeta diretamente a capacidade de compra da população. O crescimento populacional e a urbanização contínua aumentam a demanda por novas habitações, mas há dificuldades em expandir a oferta devido ao alto custo de construção e ao difícil acesso ao crédito. Apesar disso, o mercado de locação tem se mostrado resiliente, especialmente nas capitais.
Após um longo período de estagnação, os preços dos imóveis em São Paulo apresentaram um leve aumento ajustado pela inflação pelo segundo ano consecutivo. Ainda assim, os preços reais permanecem mais de 20% abaixo do pico registrado no final de 2014. Com as taxas de juros ainda muito elevadas, o aluguel continua sendo uma opção financeiramente mais atraente do que a compra, o que resultou em um aumento de cerca de 10% nos aluguéis em termos reais nos últimos quatro trimestres. Isso significa que o risco de uma bolha imobiliária é atualmente baixo. O crescimento econômico robusto, impulsionado por uma política fiscal expansiva, está sustentando a demanda por habitação em boas localizações, o que se reflete em um aumento significativo da atividade de transações. No entanto, com a inflação persistente, há uma grande probabilidade de aumentos nas taxas de juros nos próximos trimestres, o que limita o potencial de valorização dos preços reais dos imóveis.
O UBS Global Real Estate Bubble Index 2024 revela um cenário dinâmico, ressaltando a importância de compreender tanto as condições globais quanto as especificidades locais. Para os investidores brasileiros, é essencial considerar não apenas as tendências globais, mas também os desafios específicos do país. Nesse contexto, os indicadores do Instituto Cidades Responsivas complementam essa visão global com uma análise detalhada sobre o acesso à habitação no Brasil, identificando problemas e oportunidades que podem ser obscurecidos em uma análise puramente internacional.
O indicador de acesso habitacional mede o percentual médio da renda mensal que uma família precisa comprometer para financiar um imóvel com o preço mediano na cidade. Valores menores indicam cidades com maior acessibilidade habitacional, enquanto valores mais altos sugerem um desequilíbrio entre oferta e demanda. A atualização mais recente, de junho de 2024, mostrou que em Salvador houve um aumento dos preços medianos, possivelmente devido à retirada dos imóveis mais baratos do mercado. Em Porto Alegre, a estabilidade dos preços, mesmo após a enchente de maio, reflete uma dinâmica mista, com algumas áreas desvalorizadas pelas cheias e outras valorizando.
Esses indicadores oferecem uma visão clara do mercado imobiliário brasileiro, destacando como políticas públicas e ajustes no financiamento afetam o acesso à moradia. Investidores devem acompanhar essas análises para entender as flutuações de preços e a acessibilidade habitacional. Embora o contexto global tenha impacto no Brasil, políticas locais, como incentivos à construção, são fundamentais para reduzir o desequilíbrio entre oferta e demanda. Monitorar índices como o UBS Global Real Estate Bubble Index e os indicadores do Instituto Cidades Responsivas é essencial para decisões mais informadas no setor imobiliário brasileiro
