A resposta para essa pergunta? Depende. Nós separamos essa análise em duas situações:
1 – É o seu primeiro imóvel ou;
2- você está trocando de imóvel.
Sendo o seu primeiro imóvel, geralmente, vale mais a pena economizar e comprar à vista (morando de aluguel por algum tempo). Mas, se você tem um apartamento ou casa para dar de entrada, geralmente vale a pena financiar a diferença.
Mas isso não é sempre assim. Por isso criamos uma metodologia para o cálculo que já foi aplicada com diversas pessoas.Nosso objetivo é fornecer a você um guia para ajudar a calcular e escolher o que é melhor para a sua situação.
Antes de entrar nos dois casos que vamos apresentar, preciso explicar um pouco da metodologia que criamos, e esta não é a única metodologia, mas é a que funcionou muito bem e que já ajudou diversas pessoas a fazer a melhor decisão para a sua realidade.
Tudo começa com a seguinte situação: quando você vai comprar um imóvel financiado sempre tem que dar uma entrada, que possivelmente supera 15% do valor do imóvel. O restante será pago em parcelas direto para a incorporadora até a entrega do imóvel, e então o restante será pago para o banco através da contratação de um financiamento (vamos considerar um financiamento de 20 anos).
Um ponto muito importante e que muita gente se esquece de consultar antes de comprar um apartamento ou casa financiados, é verificar com o banco que será responsável pelo financiamento qual o seu limite de crédito e a sua taxa. Isso é fundamental, pois, se não, quando chegar a hora de realizar o financiamento você pode ter uma desagradável surpresa.
Provavelmente o banco vai liberar o financiamento somente se a parcela não superar 30% da renda mensal familiar.
Ok, e como eu calculo o que vale mais a pena para mim? Nós usamos essa calculadora que você pode acessar aqui, ou montar o seu próprio cálculo com um caderno e uma HP12C (calculadora financeira).
Para o cálculo precisamos levar em consideração:
– Valor do imóvel.
– % da entrada do imóvel.
– Prazo do financiamento, taxa e valor da parcela.
– Prazo para entrega das chaves (tempo que falta para terminar de construir)
– Valor de aluguel de um imóvel similar ao que você deseja financiar.
– Rentabilidade que você pode conseguir com um investimento em uma fintech ou instituição financeira.
Obs. 1: Tanto a taxa do financiamento como a da rentabilidade do seu investimento, podem variar por conta das taxas de juros – ela muda constantemente, principalmente no Brasil, onde em 2014 ficava na faixa dos 14% ao ano e em 2017 está em cerca de 8% ao ano, uma redução de mais de 40% (entenda melhor o que é a taxa básica de juros ou SELIC).
Obs. 2: Tanto o financiamento do imóvel, como o aluguel são reajustados pela inflação, o financiamento do imóvel geralmente é influenciado pelo INCC (índice nacional da construção civil) e do aluguel pelo IGP-M. Por conta disto, o valor do saldo que você terá que financiar com o banco vai ser maior do que o valor do imóvel, menos o que você soma da entrada e parcelas que foram pagas para a incorporadora.
Obs. 3: Tanto no financiamento como no aluguel você precisara pagar IPTU, condomínio e outras despesas. Sendo assim, excluiremos esta variável do cálculo.
Qual a fórmula para calcular na HP 12C?
Primeiro vamos calcular quanto vai custar o apartamento financiado.
- Pago à incorporadora = Soma de tudo que será pago para a incorporadora durante o período de obras (aportes mensais, reforços e correção pelo INCC) e some ao valor da entrada.
- Saldo a financiar com o banco = A diferença entre o valor do imóvel e o valor que será pago para a incorporadora e acrescente o INCC deste período conforme as seguintes fórmulas:
- Valor a financiar sem correção = Valor do imóvel – Valor pago a incorporadora;
- Valor a financiar sem correção x [INCC do último ano x ( meses até a entrega das chaves / 12) ].
- Parcelas do financiamento = Na HP12C vamos usar a formula de PMT, para isso vamos digitar:
- Valor a financiar corrigido + PV
- Juros + i
- Anos do financiamento + n
- PMT
- O resultado será o valor da parcela
- Se repetirmos esses passos, mas no passo “3.d.” apertarmos o botão FV e teremos o valor total pago ao banco.
- Agora somamos o valor pago a incorporadora + valor pago ao banco, e temos o custo total do nosso imóvel.
Agora vamos calcular quanto tempo levaria para acumular o valor necessário para comprar a unidade à vista. Neste caso, durante um período, você alugaria um imóvel e economizaria a diferença entre o aluguel e a parcela do financiamento, para saber em quanto tempo conseguiríamos juntar o valor suficiente para comprar o mesmo imóvel à vista.
- Investir todos os meses = Valor da parcela do financiamento – Valor do aluguel de um imóvel similar.
- Valor Acumulado = Na HP12C vamos usar a formula do FV, para isso, vamos digitar (ah! Não se esqueça de limpar a memória da calculadora f + CLX):
- Valor da entrada do apartamento + PV
- Valor a investir todos os meses + PMT
- Juros + i
- Anos para comprar a vista + n (aqui é um chute, sugiro começar com metade do tempo do financiamento e ir ajustando até ter um número próximo ao valor do apartamento)
- FV
- O resultado será o valor acumulado no período e que você utilizará para comparar o imóvel a vista.
Até aqui, você já percebeu que, na maioria dos casos, é possível acumular o valor necessário para a compra do imóvel à vista em muito menos tempo (em geral, menos da metade do tempo) do que levaria para pagar o financiamento.
Agora vem a parte mais assustadora do cálculo: a diferença do custo real.
Ou seja, quanto que você desembolsa comprando a unidade financiada e o valor que você teve que investir para chegar no mesmo bem.
- Desembolso do financiamento: Valor da entrada + valor pago incorporador + valor pago ao banco no financiamento.
- Desembolso para comprar à vista: Valor da entrada + valor da diferença entre aluguel e financiamento.
É assustador, não? Já pensou em tudo que você pode fazer durante esse tempo, com esse dinheiro?
