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Back to basics: afinal de contas, o que é uma boa localização?

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A primeira compra de imóvel a gente nunca esquece… no meu caso foi apavorante.

Com nenhuma orientação e experiência, fazendo a maior compra da minha vida, eu não tinha a mínima ideia de como responder uma das perguntas mais básicas:

Quais são as características que qualificam um imóvel como bom para investir e morar?

Os palpiteiros de plantão vão logo apelar para o lugar comum: localização, localização e localização. Ou pior ainda, vão tentar impressionar, parecendo inteligentes, soltando a frase em inglês (“location, location and location, my dear”).

Seja em inglês ou português, é só realmente uma frase vazia, afinal de contas ela só nos leva a outra pergunta:

O que é uma boa localização?

A boa notícia é que existe uma lista de características que balizam a avaliação deste elemento crucial de um imóvel.

Tem, mas acabou

Em primeiro lugar uma área consolidada e inquestionável, que terá demanda para muitas gerações, não tem muito terreno disponível e, portanto, falta espaço para novas construções.

Com pouca nova oferta e muita velha demanda, são locais em que os preços se seguram mesmo nas piores recessões.

São nomes como Itaim e Jardins em São Paulo, Ipanema e Leblon no Rio de Janeiro, Manhattan em New York, Kensington em Londres e Chiado em Lisboa.

Quando for comprar ou investir, sua primeira tarefa é identificar qual é exatamente o local mais desejado e que tenha restrição de oferta.

Mesmo em um determinado bairro escolhido, é possível identificar qual é a microrregião (quarteirões e ruas) que tem o mesmo apelo.

Quanto mais perto estiver desses locais, mais valorizado e seguro será o seu investimento.

Polos de trabalho

Eu tinha MUITA inveja do meu primeiro chefe. Eu sei, não é bonito, mas porque negar?

Não era pela grana – tá bom, talvez por isso também, mas principalmente porque ele morava a exatos cinco minutos do escritório.

O garoto da periferia aqui camelava 2 horas diárias naquele Golzinho merreca sem ar condicionado, que acabava com toda a vontade de viver.

Sinceramente, achava que não existia maior luxo na vida do que morar a cinco minutos do trabalho.

Em São Paulo, por exemplo, todo mundo sabe que os bons empregos estão no circuito Paulista / Itaim / Faria Lima / Berrini e Chucri Zaidan.

A galera com bolso grande, salários astronômicos e dividendos gigantes, capaz de pagar uma boa grana por um imóvel tem escritório nessa região.

Como tempo é dinheiro, não espanta ninguém que os bairros com imóveis residenciais que estejam mais colados a esses centros são os mais valorizados.

Toda cidade tem centros do dinheiro, para onde os empregados e empresários se deslocam para trabalhar, e quanto mais complicado for o trânsito, mais valorizados serão os bairros residenciais do entorno.

Nunca serão!

Por mais lindo que sejam, Barra da Tijuca, Morumbi e Alphaville nunca terão o status das regiões mais valorizadas.

Essas localizações partilham a infeliz característica de terem poucas opções de acesso causando um permanente congestionamento.

A experiência negativa dos moradores, levados à loucura com o trânsito, faz com que sempre haja restrição por parte de potenciais compradores, sobrando apenas aqueles com maior tolerância à dor do tráfego intenso.

São casos clássicos em que mesmo uma única característica é capaz de afastar parte do público alvo e, portanto, sem a necessária força de demanda para se tornar um Leblon da vida.

Quanto melhores os acessos, menos restrições ao público alvo e mais propensão à valorização, sendo uma regra que vale para a avaliação das cidades, seus bairros e ruas.

Facilidades do entorno

Domingão de manhã a parada na padoca (padaria em paulistanês) é sagrada, certo? E comprar aquele frango assado, é sensacional, não é? E quando falta alguma coisa, a corridinha para o mercadinho mais próximo é de lei.

Mas acaba toda a graça quando, para fazer tudo isto, é preciso carro ou transporte público. Voltou três casinhas no banco imobiliário, porque todo mundo gosta de conveniência e comodidade.

Uma boa localização terá comércio perto, pelo menos aquele pequeno para quebrar um galho, porém será melhor se tiver um shopping, lojas e supermercados. Também pode colocar uma maior pontuação para áreas com escolas de boa qualidade, hospitais e transporte.

Áreas verdes, vistas e que tais

Já reparou que nos filmes nenhum lorde inglês trabalha? É porque o danado vivia de aluguel das suas terras. Imagina uma cidade inteira ralando para o cara ficar o dia caçando e tomando chá.

Mas o lorde sabia que não podia bobear e assim montava um circo para mostrar o quanto era importante, dando claros sinais de status econômico.

Um truque que sempre funcionava era o gramado em frente à mansão, porque justamente mostrava que ele era tão rico e poderoso que podia se dar ao luxo de ter uma enorme área improdutiva somente para deleite de seus olhos.

Quanto maior o gramado da frente, mais prestígio e menor o questionamento.

Avança o filme 100 anos e ainda hoje as áreas verdes são muito valorizadas. Repare como a periferia é sempre uma selva de cimento (não se pode desperdiçar potencial construtivo), enquanto os Jardins têm verde até no nome.

Para reconhecer um bairro ou rua valorizada, preste atenção na proporção entre o cimento e as áreas verdes bem cuidadas.

Uau, méh ou argh?

Caramba, que casa linda! Uau, isso que é vida! Que legal, muito bem bolado! Como eles fazem para limpar um vidro tão grande?! Nossa, precisa de um muro tão alto?!

Todos esses são adjetivos que qualificam uma vizinhança de qualidade. Em um passeio em um bairro ou rua, quanto mais frases desse estilo você soltar, melhor a qualidade da localização.

O princípio é muito simples. Imóveis bons chamam outros imóveis de mesma qualidade. São raros os casos em que alguém vai colocar um imóvel espetacular em um bairro ruim e vice-versa.

Se a média dos seus comentários for “uau”, o local tem seus méritos, se por outro lado tudo que rolou foi um “méh” já não é tão bom e esqueça os locais em que a reação é um “argh”.

Temos um método!

Pronto! Você já está melhor equipado para tomar decisões conscientes em seus investimentos imobiliários. Utilize os seis critérios apresentados, faça adaptações para as preferências locais e para o segmento do produto e lembre que sempre existem exceções à regra.

Na dúvida pergunte aos nossos bons amigos da Urbe.me.

Grande abraço.

Marcio Fenelon
Co-Fundador Quaest Europa
www.quaesteuropa.com

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