O mundo está em constante mudança e o ritmo é cada vez mais rápido.
Foram milhares de anos entre a introdução da agricultura e a revolução industrial. Já a passagem para a era da informação precisou apenas de cinco décadas.
A inteligência artificial e os robôs estão virando a esquina para pegar todos nós de jeito.
Não é à toa que a taxa de sobrevivência de negócios é tão baixa.
Cerca de 40% das empresas que integraram o primeiro Ibovespa – índice das empresas com maior liquidez na bolsa – estão mortas e 80% não fazem mais parte do índice.
Mundialmente, 6 das 10 maiores empresas não existiam 40 anos atrás.
A última moda é conceber modelos de negócio para dizimar segmentos de mercado. Que digam os taxistas, que estão mais perdidos que cachorro em dia de mudança com os ventos trazidos pelo Uber.
Nesse mar de incertezas, como é possível afirmar que imóveis são investimentos seguros?
Perda improvável
Falem o que quiser, mas uma perda em investimento imobiliário é um evento raríssimo no longo prazo.
Para começar, ninguém consegue fisicamente roubar o imóvel.
Qual foi a última vez que alguém teve sua casa, a estrutura de concreto, tijolos e cimento, roubada?
E depois, a propriedade do ponto de vista jurídico é muito robusta.
Qual foi a última vez que os imóveis foram confiscados no Brasil? Talvez nos tempos das capitanias hereditárias, e mesmo assim não eram donos, apenas donatários.
Por outro lado, garanto que você e/ou seus pais lembram muito bem da Zélia Cardoso de Mello explicando que a poupança e todas as aplicações financeiras tinham sido confiscadas na década de 90.
Demanda = demografia e crescimento econômico
Ser seguro física e juridicamente, embora necessário, não é suficiente para caracterizar um investimento seguro.
Precisamos também ter certeza que os imóveis manterão o valor, ou preferencialmente, elevarão seus preços no longo prazo.
Para entender a formação de expectativa de preços de imóveis no longo prazo é necessário avaliarmos as questões relativas à demanda e oferta.
Uma parte da demanda por imóveis é determinada pela quantidade de pessoas que ali vivem. Em países como Brasil, em que o fluxo de imigração é pequeno, o que mais importa é a taxa de natalidade.
Não se engane. O evento do nascimento é uma alegria para família, por um lado, e a garantia da demanda por um imóvel daqui 20 a 40 anos por outro lado.
É o movimento natural da vida. Nascemos em uma casa, somos criados e um dia saímos para formar a nossa própria.
Não importa se é improvisada, alugada, nova ou usada, em algum momento saímos do casulo e queremos um teto.
O outro componente da demanda por imóveis é empresarial. Enquanto é cruel e triste ver empresas morrendo, aquelas que sobrevivem preenchem os espaços e no conjunto criam riqueza para as pessoas e outras empresas.
Uma empresa saudável com lucros crescentes sempre precisará de um escritório, pois já descobrimos que a presença virtual não funciona muito bem.
Se for uma empresa com comércio, demandará galpões, logísticas, e lojas de rua e em shoppings. Tendo algum tipo de produção, aparece a necessidade de ter galpões industriais.
Se for uma dessas loucas empresas da era da informação, precisa de enormes data centers para abrigar um amontoado de computadores e servidores, além de escritórios mastodônticos.
Demanda crescente e oferta finita = valor
Basta uma economia e demografia saudáveis para garantir demanda por imóveis, porém sabemos perfeitamente que a oferta de terrenos é finita.
A Terra não está expandindo para os lados, as prefeituras não deixam expandir para cima e o Elon Musk ainda não inventou o transporte de toda a população humana para Marte.
Confesso que a restrição de crescimento por parte das prefeituras é particularmente irritante, pois ao defender o direito de uns de não ter mais vizinhos, atrapalha o direito de outros de ter um local para morar.
E depois todos reclamam do aumento do preço dos imóveis
Sim, porque havendo uma oferta restrita de espaço em um país com crescimento populacional e econômico, os preços dos imóveis só podem ter uma única direção no longo prazo que é para cima.
Esse é um dos pontos cardinais do investimento imobiliário de longo prazo.
Os preços subirão com mais vigor nas áreas que apresentarem restrição de construção e proximidade aos melhores empregos.
Qualquer programador do Google, ganhando duas centenas de milhares de dólares anuais, fica desesperado com a dificuldade de achar um lugarzinho para morar na região do Vale do Silício.
Quando esses locais ficam inacessíveis ao cidadão com menos dinheiro, novas localidades serão “inventadas” de forma a construir imóveis que caibam no bolso da demanda futura.
E assim, a valorização se espalha como um terremoto, com seus efeitos secundários e terciários.
Incorporadores de primeira linha conseguem detectar áreas em que a oferta é finita, geralmente porque a prefeitura é chata, ao mesmo tempo que identificam fontes inequívocas de demanda de empresas e pessoas, de forma a proporcionar o ambiente ideal para preços crescentes.
Não há melhor lugar para se proteger de tanta revolução do que no investimento imobiliário, porque é seguro física e juridicamente, e rentável porque tem demanda cativa e oferta finita.
Marcio Fenelon
Co-fundador da Quaest Europa
www.quaesteuropa.com
