BDRs de REITs (Real Estate Investment) são ativos altamente indicados para quem deseja começar a investir nos imóveis dentro dos EUA.
A economia americana é amplamente conhecida por ser uma das mais robustas e seguras de todo o planeta. Sendo assim, investir em ativos alocados dentro dos EUA pode ser uma excelente opção para quem busca por diversificação.
BDRs de REITs (Real Estate Investment Trust ou Investimentos Imobiliários) são ativos que ganham muito mais força quando realizamos uma análise pela ótica citada acima. Afinal, embora o mercado imobiliário americano sofra com eventuais crises ou depreciações, ele mantém um crescimento significativo no longo prazo.
Por isso, vamos falar hoje sobre os investimentos em ativos imobiliários no mercado americano por meio das BDRs de Real Estate, explicando o que elas são, como funcionam e muito mais. Confira!
Diferenças entre fundos imobiliários e REITs
Como funcionam os BDRs de REITs?
BDRs de REITs disponíveis no mercado
Vale a pena investir em BDRs de REITs?
O que são REITs?
A sigla REIT representa o termo Real Estate Investment Trust, que é uma empresa do setor imobiliário americano que possui o seu capital aberto e trabalha exclusivamente com a compra, venda e locação de imóveis com foco na geração de lucro para si e para os seus acionistas.
De modo geral, REITs podem possuir ativos nos mais variados setores, incluindo:
- Lajes corporativas;
- Prédios de apartamentos;
- Galpões;
- Shoppings e centros de varejo;
- Hospitais;
- Hotéis;
- Infraestruturas em geral;
- Fazendas;
- Entre outros.
Ao realizar o investimento em um REIT, o acionista automaticamente ganhará um retorno de dividendos proporcional às cotas que possui.
Ou seja, o funcionamento acaba sendo bastante parecido com o dos fundos imobiliários que temos por aqui.
Diferenças entre fundos imobiliários e REITs
Embora haja uma semelhança estrutural entre os fundos imobiliários e os REITs, é importante frisar que também existem diferenças que não podem ser desconsideradas.
Apresentaremos cada uma delas em detalhes a seguir:
REITs sofrem variação cambial
Por estarem localizados nos Estados Unidos, os REITs naturalmente sofrem com a variação cambial caso o investidor final esteja localizado em outro local como, neste caso, o Brasil.
Em virtude disso, é extremamente importante ter uma boa atenção na variação do dólar em relação ao mercado brasileiro. Afinal, uma desvalorização contínua e brusca pode representar uma perda significativa de patrimônio para um investidor.
Porém, como já comentamos anteriormente, o mercado americano é bastante sólido e a sua moeda tem se mantido forte ao longo de vários anos, possuindo uma alta confiabilidade.
REITs podem se alavancar financeiramente
Ao contrário do mercado brasileiro, os Real Estate Investment Trust podem se alavancar financeiramente por meio da obtenção de crédito para conseguirem adquirir novos imóveis e expandir sua estrutura de negócios.
Isso não acontece com os fundos imobiliários brasileiros.
Na prática, essa diferença faz com que os REITs apresentem maior risco e maior potencial de retorno financeiro.
REITs são considerados empresas
Diferentemente dos fundos imobiliários, os REITs são considerados empresas e, como consequência, possuem um sistema de gestão que inclui pilares como:
- Governança corporativa;
- Conselho administrativo;
- Cargos estratégicos.
Em contrapartida, os FIIs são considerados fundos de investimento da classe imobiliária e possuem gestores que tomam decisões, mas que também podem ser trocados a qualquer momento.
Eles pagam apenas 90% do lucro líquido
Os REITs possuem a necessidade legal de pagar apenas 90% do lucro líquido, enquanto os fundos imobiliários precisam pagar 95% do lucro líquido, segundo a legislação.
Embora a diferença possa parecer pequena, ela pode fazer bastante diferença tanto para o cotista (em relação ao volume de dividendos recebidos) quanto para o fundo (que poderá investir mais dinheiro na aquisição de novos imóveis).
Os principais tipos de REITs
Agora que você já sabe quais são as diferenças entre os REITs e os fundos imobiliários, queremos apresentar os diferentes tipos de Real Estate Investment Trust nos quais você pode investir. Dê uma olhadinha:
Mortgage
Os REITs da categoria Mortgage negociam títulos ligados ao setor imobiliário, com uma estrutura muito semelhante aos nossos já conhecidos fundos imobiliários de papel. Ou seja, eles não investem em imóveis físicos, mas sim em dívidas imobiliárias como:
- Hipotecas;
- Recebíveis;
- Certificados
- Entre outros.
Equity
Por outro lado, os REITs da categoria Equity investem em imóveis físicos, focando na construção, administração, venda e aluguel destes imóveis.
Aqui podemos listar ativos, como:
- Apartamentos;
- Condomínios;
- Galpões;
- Fazendas;
- Indústrias;
- Entre outros.
Esses REITs possuem uma estrutura muito semelhante aos fundos imobiliários de tijolo.
Hybrid
Por fim, os REITs classificados como “Hybrid” são aqueles que se assemelham aos nossos fundos imobiliários híbridos.
Em outras palavras, eles investem tanto em títulos quanto em imóveis, trazendo uma diversificação maior para o investidor final.
O que são BDRs de REITs?
De forma simples, objetiva e concreta, podemos dizer que os BDRs de REITs são a maneira mais simples que um investidor brasileiro possui para investir no mercado imobiliário americano.
O BDR (Brazilian Depositary Receipt), ou certificado de depósito de valores mobiliários, é um valor mobiliário emitido no Brasil que representa outro valor mobiliário emitido por companhias abertas, ou assemelhadas, com sede no exterior. A instituição que emite no Brasil o BDR é chamada de instituição depositária.
É por meio dessa modalidade de investimento que você consegue, aqui no Brasil, adquirir participações em Real Estate Investment Funds de forma simples, fácil e descomplicada.
Obviamente, você também pode realizar esse investimento por meio de uma corretora americana ou que forneça o acesso direto a esse mercado. Contudo, muitas pessoas não possuem esse interesse, fazendo com que os BDRs sejam uma ótima opção.
Como funcionam as BDRs de REITs?
Acreditamos que não seja do seu interesse, pelo menos neste momento, entender cada uma das especificidades técnicas relacionados aos BDRs de REITs. Entretanto, é importante compreender o básico sobre o funcionamento deste ativo.
Em regra, uma instituição depositária adquire, no exterior, ações de uma empresa ou de uma companhia emissora, mantendo-as em custódia. Desse modo, o investidor final adquire um certificado, e não a ação em si.
A empresa que realiza a aquisição dessas ações e comercializa os certificados é a depositária da operação. Sua função é comprar ações de empresas internacionais em seus países de origem e, então, depositar esse ativo em uma conta bloqueada de outra instituição financeira (chamada de custodiante).
Com a ação original protegida no exterior, a depositária pode emitir o Brazilian Depositary Receipts ao registrar o seu programa de distribuição junto à CVM.
No entanto, é vital que a instituição financeira só emita BDRs que tenham lastro com as ações mantidas em depósito no exterior.
Por exemplo, suponha que a depositária comprou 50.000 ações da Apple. Ela só pode emitir 50.000 BDRs da empresa, uma vez que esse é o seu “estoque” do papel, digamos assim.
BDRs de REITs disponíveis no mercado
Veja a seguir quais são os principais BDRs de REITs disponíveis no mercado brasileiro:
- Simon Property Group;
- Boston Properties;
- Realty Income Corp;
- Prologis, Inc;;
- Federal Realty Investment Trust
- Equity Residential;
- Essex Property Trust, Inc;
- Vornado Realty Trust;
- Ventas, Inc;
- Digital Realty Trust, Inc;
- Sl Green Realty Corp;
- Mid America Apartament Communities Inc;
- Alexandria Real Estate Equities, Inc;
- Host Hotels & Resorts, Inc;
- Kimco Realty Corp;
- Apartment Investment & Mngmt Co;
- Avalon Bay Communities, Inc;
- Heathpeak Properties;
- Welltower Inc;
- Public Storage;
- Regency Centers Corp;
- Extra Space Storage Inc;
- Duke Realty Corp;
- UDR, Inc.
É importantíssimo que você, enquanto investidor, faça uma análise criteriosa de todos os ativos listados acima e defina por conta própria qual deles faz mais sentido dentro da sua estratégia.
Em conclusão, vale a pena investir em BDRs de REITs?
Sim, os investimentos em BDRs de REITs podem ser muito interessantes para quem deseja internacionalizar seu portfólio por meio de ativos imobiliários do mercado americano.
Porém, o mais importante é que você consiga entender se esse tipo de investimento é o ideal para o seu perfil de investidor e se possui as características que você está buscando!
Disclaimer: As opiniões, análises e informações contidas nesse artigo não constituem recomendação de investimento, nem tampouco material de oferta para subscrição, compra ou venda de títulos ou valores mobiliários, instrumentos financeiros, cotas em fundos de investimento ou qualquer produto ou serviço de investimentos. Declarações contidas neste artigo relativas às perspectivas dos negócios, projeções de resultados operacionais e financeiros, bem como referências ao potencial de crescimento das companhias citadas, constituem meras previsões. Essas expectativas são altamente dependentes de fatores incertos, como o comportamento do mercado, da situação econômica do Brasil, da indústria e dos mercados internacionais. Portanto, cada declaração aqui escrita está sujeita a mudanças, e não deve ser utilizada como insumo para qualquer estratégia de investimento pessoal ou institucional.
