O IGP-M é a abreviação de Índice Geral de Preços do Mercado, uma das variações do IGP calculado todos os meses pelo Instituto Brasileiro de Economia da Fundação Getulio Vargas (FGV IBRE). Neste artigo, explicamos um pouco mais sobre o histórico do IGP-M, quais as variações de preço envolvidas e também mostramos na prática como calcular o IGP-M e reajustar a cobrança de contratos de aluguel a partir do índice.
Anterior ao IGP-M, o IGP (Índice Geral de Preços) foi criado no fim da década de 40 para acompanhar a inflação de bens e serviços durante as etapas do processo produtivo. Já em maio de 1989, durante a época de maior volatilidade da inflação no Governo Sarney, o IGP ganhou a sua variação da letra M, de mercado, balizando os contratos elaborados pelo mercado financeiro, sendo muito utilizado nos contratos de aluguéis setor imobiliário.
Em setembro de 2020, o IGP-M sofreu sua maior alta desde o início do plano real, pressionado por fatores. Houve fuga de investidores estrangeiros do país, desvalorização do real e consequências econômicas para a população na pandemia, com aumento do desemprego. O cenário de incertezas preocupa inquilinos e locatários na hora de propor e negociar os reajustes anuais.
Legenda: Variação do IGP-M nos últimos 12 meses. Fonte: FGV
Para saber mais sobre como calcular o IGP-M, continue lendo mais a seguir.
Quais índices compõem o IGP-M
O IGP-M é calculado com base na coleta de preços realizada entre os dias 21 do mês presente e 20 do mês seguinte, comparando os preços e tarifas cobradas tanto para o consumidor final quanto durante toda a cadeia produtiva.
Para se chegar ao resultado do IGP-M, são utilizadas outras três variações de preços também calculadas pela FGV. Esses índices abrangem os preços praticados no setor atacado, ao consumidor e construção:
- IPA (Índice de Preços ao Produtor Amplo), que representa 60% do IGP-M. O IPA acompanha a variação de preço de 462 itens no setor atacado divididos entre matérias-primas, bens intermediários e bens finais.
- IPC (Índice de Preços ao Consumidor), com 30% de peso no IGP-M. Este índice representa gastos e despesas da população entre diferentes bens de consumo, como alimentação, transporte, moradia, saúde e serviços.
- INCC (Índice Nacional de Custos de Construção), encerrando os 10% restantes do IGP-M. O INCC é composto pelo levantamento de preços no setor de construção civil, em três grupos. São eles: mão de obra, serviços e materiais e equipamentos.
Assim, esses 3 índices e seus respectivos pesos são levados em consideração para quem gostaria de saber como calcular o IGP-M. O resultado da média aritmética deles indicará a variação do IGP-M no período, impactando o reajuste de contratos vinculados a ele, como os negociados pelo setor de imóveis.
Para conhecer um pouco mais sobre os principais indicadores do mercado imobiliário, clique aqui em nosso artigo.
Como calcular o IGP-M do contrato de aluguel?
Para saber como calcular o IGP-M sobre um contrato de aluguel reajustado anualmente, você poderá utilizar a seguinte fórmula:
- VALOR ATUALIZADO = VALOR ATUAL x FATOR (IGP-M ANUAL + 1)
Portanto, a inflação atual anual do índice de 20,93% deve ser transformada em fator de multiplicação. Ou seja, simplesmente acrescido de 1, o que dá um fator no período de 1,2093. Imaginando um contrato de aluguel correspondente a R$ 2.000 mensais, temos a seguinte equação abaixo:
- VALOR ATUALIZADO = R$ 2.000 x 1,2093
- VALOR ATUALIZADO = R$ 2.418
Para descobrir como calcular o IGP-M online, existe a possibilidade de utilizar ferramentas on-line, como a calculadora disponível no site do SEDEP.
O reajuste do IGP-M pode ser negociado?
Devido à alta substancial no Índice Geral de Preços ao Consumidor no ano de 2020, a correção monetária acumulada dos contratos reajustados nos próximos meses pode ultrapassar os 20%. Mas existem possibilidades jurídicas para a não aplicação desses aumentos nos contratos. É o que nos mostram o artigo 317 e artigo 478 do Código Civil:
“Art. 317. Quando, por motivos imprevisíveis, sobrevier desproporção manifesta entre o valor da prestação devida e o do momento de sua execução, poderá o juiz corrigi-lo, a pedido da parte, de modo que assegure, quanto possível, o valor real da prestação.”
“Art. 478. Nos contratos de execução continuada ou diferida, se a prestação de uma das partes se tornar excessivamente onerosa, com extrema vantagem para a outra, em virtude de acontecimentos extraordinários e imprevisíveis, poderá o devedor pedir a resolução do contrato. Os efeitos da sentença que a decretar retroagirão à data da citação.”
Portanto, a negociação ou mediação entre proprietários e inquilinos pode ser uma alternativa viável para a revisão deste contrato de aluguel. Ou de quaisquer outros serviços regidos pelo IGP-M, como a contratação de convênios de planos de saúde, seguros, mensalidades escolares e tarifas públicas.
A análise de cláusulas e demais particularidades dos indivíduos e empresas mais afetados pelas consequências da pandemia do coronavírus devem ser levadas em consideração, proporcionando um desfecho viável para os vencimentos seguintes desses contratos.
Quais investimentos são impactados pela alta do IGP-M?
Alguns investimentos podem se beneficiar ou prejudicar com a alta dos aluguéis corrigidos pelo IGP-M. É o caso dos Fundos Imobiliários, que apresenta situações distintas. Nos setores mais afetados pela crise do coronavírus, é possível imaginar que o reajuste do IGP-M em 2020 não seja repassado de maneira integral, a fim de evitar a vacância física e financeira. Podemos citar, por exemplo, os fundos de shoppings centers e hotéis, que tiveram redução expressiva de faturamento no ano.
Já em outros setores dos FIIs, há uma perspectiva maior desses reajustes serem repassados, como em fundos de galpões de logística e complexos industriais. Com isso, haveria um aumento na distribuição dos rendimentos mensais aos cotistas desses fundos, que têm em sua maioria contratos típicos de aluguel corrigido pelo índice. Estas negociações preveem um prazo de vencimento de 5 anos e correção atrelada ao IGP-M.
Outros investimentos que podem se beneficiar da alta do IGP-M são títulos de renda fixa ligadas ao mercado imobiliário como CRIs, LCIs e Tesouro NTN-C.
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