Se você viveu no Brasil durante os anos de 2003 e 2012, possivelmente ganhou muito dinheiro ou conhece alguém que ganhou muito dinheiro comprando um imóvel na planta como forma de investimento.
Durante este período, o Brasil viveu um momento único: diversos fatores – que conheceremos a seguir – se alinharam e fizeram com que o preço dos imóveis se reajustasse a uma velocidade que nunca mais se repetirá no Brasil.
Para chegar nesta conclusão, foi feito um apanhado de informações e, para compartilhar com o leitor, é preciso trazer o histórico do cenário imobiliário da década de 90.
O Brasil, na época, tinha uma situação muito ruim para quem comprava imóveis:
1- Não existia financiamento bancário disponível para este tipo de operação para o primeiro imóvel. Pelo simples fato de que, se o comprador não conseguisse honrar com o financiamento, o banco não podia tomar o imóvel de volta, pois era a residência da pessoa.
2- Se por algum motivo o comprador de um imóvel financiado pelo incorporador desistisse da compra e deixasse de pagar, o incorporador não precisava devolver o que tinha sido pago. Era uma negociação caso-a-caso.
E isso fazia com que pouca gente conseguisse, de fato, comprar o seu imóvel, uma vez que seria necessário passar anos economizando para depois poder concretizar a compra. Quem conseguia financiamento era para sua segunda casa (casa de praia ou pra aluguel) e, consequentemente, o volume de imóveis que se vendia era muito baixo. Dessa maneira, os preços dos imóveis não conseguiam acompanhar a inflação – que, como todos sabemos, por um tempo foi bem descontrolada no Brasil.
Além disso, estávamos vivendo o caso Encol, incorporadora que quebrou e deixou muita gente com o imóvel em construção.
Só que este cenário começa a mudar em 2003, ano em que entrou em vigor a lei do Patrimônio de Afetação. Esta lei mudou uma única coisa no processo da incorporação, mas foi fundamental pra garantir o início da retomada dos imóveis no Brasil. A partir desta lei, a incorporadora que segue a regra recebe um abatimento de 30% no imposto de venda dos imóveis. Em troca, ela deve afetar o patrimônio de cada uma das obras. O que significa isso? Que o dinheiro das vendas não vai para o caixa central da incorporadora. Ele deve ficar em uma conta separada, daquela obra, que termina virando uma empresa separada (Sociedades de Propósito Específico ou SPE). Com isso, existem muito mais garantias de que não vai faltar recursos para a obra e que ela será entregue. Isso fez com que grandes investidores e bancos voltassem a ter um grande interesse no financiamento da construção de novos empreendimentos. E aí passou a ter uma maior produção de novos empreendimentos e consequentemente o mercado começou a aquecer.
Mas foi lá por 2006 que o cenário realmente mudou, com a alteração da lei que não permitia aos bancos retomarem o imóvel inadimplente caso esse fosse o primeiro imóvel. A partir deste momento o imóvel passa a ser a garantia real do empréstimo e, consequentemente, se reduz o risco do banco ao financiar o mesmo. Neste momento, surgem diversas linhas de financiamento com juros muito acessíveis e todo brasileiro que sonhou em comprar a sua casa própria passa a ter essa oportunidade.
Só que a construção de um empreendimento leva um bom tempo, em média entre 24 e 36 meses, e as incorporadoras passaram a vender seus imóveis na planta, com um parcelamento amigável para o comprador, que só precisaria se preocupar com o financiamento bancário quando a obra estivesse pronta. Respeitando a lei da oferta e da demanda (finalmente é possível que milhares de pessoas consigam comprar o seu imóvel, porém a produção destes é lenta), o preço dos imóveis foi sendo reajustado e passou a corrigir muito fortemente o seu valor que tinha ficado “congelado”, acompanhando a inflação por um pouco mais de uma década.
Isso fez com que muita gente que tinha condições de absorver estas parcelas comprasse o imóvel na planta e esperasse ele ficar pronto para revender antes de precisar tirar o financiamento bancário. Era certo que na hora que o imóvel ficasse pronto haveria alguém interessado em comprar aquele imóvel e o preço do imóvel chegava a triplicar entre o período do lançamento na planta e a entrega.
Este cenário durou um pouco mais de 10 anos e muita gente aproveitou e ganhou muito dinheiro com esta operação. Só que isso nunca mais vai acontecer no Brasil.
O cenário mudou, o preço dos imóveis já não tem um reajuste tão grande, pois ele já foi corrigido. Agora os imóveis tendem a acompanhar a inflação. Por este motivo, comprar na planta já não tem grandes taxas de retorno, porque o preço do imóvel entre a planta e ficar pronto não corrige muito. Claro que você pode negociar com o incorporador um bom desconto e ter o seu lucro com base na diferença do que você paga para o incorporador e o valor que vai revender depois, mas isso não tem margens tão grandes. Além disso, faz com que você tenha um envolvimento muito grande (gestão da venda, cartório, impostos…).
Isso significa que não vale mais a pena investir em imóveis em construção? Não, claro que não. É justamente na incorporação que existem as maiores margens do segmento, mas existem outras modalidades para você acessar estas oportunidades. Afinal, não é por acaso que grande parte das pessoas que possuem grandes fortunas investem na incorporação imobiliária.
O URBE.ME possibilita que você participe da incorporação (sem o stress da gestão ativa do imóvel) a partir de R$ 1 mil.
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– Porque é um bom negocio investir em imóveis
