Descubra como funcionam os imóveis para leilão e se vale a pena comprá-los!
Você já imaginou ter a possibilidade de adquirir um imóvel com até 70% de desconto em relação ao seu preço original?
É exatamente isso que os imóveis para leilão podem oferecer, embora seja necessário entender muito bem como toda essa modalidade funciona para que seja possível fazer um bom negócio.
No conteúdo de hoje, nós da URBE.ME vamos mostrar de forma detalhada diferentes aspectos do mundo dos leilões imobiliários para que você possa compreender perfeitamente como funciona.
Assim, adquirir imóveis para leilão deixará de ser uma loteria e poderá se tornar uma ótima forma de multiplicar seu patrimônio. Confira!
Entenda mais sobre os imóveis para leilão
Para quem a compra de imóveis para leilão é indicada?
Conheça os principais pontos de atenção na hora de comprar um imóvel em leilão
Vale a pena comprar imóveis para leilão?
Entenda mais sobre os imóveis para leilão
Os imóveis para leilão são comumente vistos com grande desconfiança por boa parte das pessoas e do próprio mercado, principalmente por conta do histórico que os próprios imóveis possuem.
Problemas jurídicos, tributários, trabalhistas e relacionados à falta de pagamentos são, na maioria dos casos, aqueles que fazem com que um imóvel seja leiloado.
Porém, a maioria dos preconceitos baseados nesses acontecimentos passados são injustificados e, para poder entender isso, é preciso também compreender mais sobre como essa modalidade funciona.
Os leilões são promovidos após a constatação de que o réu ou empresa não possui capacidade de arcar com suas dívidas, sejam elas de origem pública, privada ou trabalhista.
A partir desse momento, um procurador da justiça fará a avaliação dos bens, de modo que se possa mensurar adequadamente o seu valor de mercado, para que assim possa ir a leilão.
Caso o bem não seja arrematado na primeira oportunidade, pode haver uma segunda rodada, na qual o seu preço será reduzido.
Embora, como já comentamos, haja uma grande desconfiança sobre os leilões, é preciso lembrar que eles:
- São extremamente confiáveis;
- As vendas são realizadas pelo poder judiciário;
- Todos os leiloeiros precisam estar cadastrados no tribunal.
Isso não quer dizer que, necessariamente, todos os leilões representaram um bom negócio. Até porque, isso pode vir a depender de mais fatores que não competem à confiabilidade dessa modalidade em si, mas sim às características do próprio imóvel e condições de compra.
Quando o comprador pode desistir do imóvel?
Ao contrário do que muitas pessoas pensam, é possível desistir da compra de um imóvel que vem de um leilão. Porém, existem apenas duas situações que abrem precedentes para isso. São elas:
Impugnação do leilão
A impugnação do leilão acontece quando algum dos fatores relacionados ao próprio leilão possuem erros, falhas, discrepâncias ou problemas.
Nesse caso, todo o leilão pode ser anulado, de modo que a compra do imóvel será cancelada judicialmente.
É preciso ter muita atenção: o processo de impugnação de um leilão só pode ser realizado até cinco dias depois do evento.
Existência de dívida não prevista no edital
Outra forma de permitir a desistência na compra do imóvel é por meio do descobrimento de uma dívida não prevista no edital.
Isso abre margem para a impugnação do leilão, pois as informações necessárias para a compra do bem não foram disponibilizadas em totalidade.
Como o leilão funciona?
De modo geral, o leilão e o seu respectivo “pregão” podem acontecer em duas fases:
- Na primeira oferta, o leiloeiro está balizado por um preço mínimo de avaliação;
- Caso esse valor não seja atingido, o leilão pode seguir com a melhor oferta existente, desde que o “lance” supere 50% do valor avaliado.
No caso de arremate, é responsabilidade do comprador pagar uma comissão ao leiloeiro que, por sua vez, deve arcar com todas as custas judiciais para obter a “carta de arrematação”, que permitirá o registro da propriedade.
O imóvel arrematado geralmente é pago à vista, embora hoje a legislação permita que uma compra seja realizada com pagamentos em até 30 vezes. Porém, mesmo assim se faz necessário o depósito de um sinal.
Para quem a compra de imóveis para leilão é indicada?
Muitas pessoas que querem adquirir o seu primeiro imóvel ou sair do aluguel costumam enxergar nos leilões a oportunidade perfeita para fazer isso, afinal, um imóvel pode ser adquirido em até 70% do seu preço de mercado.
Mas, infelizmente, essa é uma das piores coisas que alguém pode fazer.
E isso não é culpa dos leilões em si.
Precisamos entender que cada tipo de ativo e investimento possui suas próprias características.
Do mesmo modo que ações da bolsa de valores não são indicadas para iniciantes, imóveis para leilão não são indicados para determinados grupos.
A compra de um imóvel para leilão pode exigir:
- Apoio jurídico;
- Pagamento de dívidas prévias do imóvel;
- Necessidade de reformas;
- Necessidade de despejo de moradores inadimplentes;
- Tempo para conseguir tomar posse do imóvel.
Tudo isso faz com que os custos da compra sejam muito maiores, além de potencialmente problemáticos para pessoas sem experiência na área e que não possuem uma grande disponibilidade financeira.
Além disso, o tempo costuma jogar contra aqueles que precisam entrar logo no seu imóvel. Um simples problema pode atrasar todo o processo, fazendo com que seja muito fácil uma família ficar no vermelho.
Por conta disso, o ideal é que a compra de imóveis para leilão seja realizada por pessoas que:
- Possam arcar com custos jurídicos;
- Entendam como esse tipo de transação funciona;
- Consigam custear possíveis reformas no imóvel;
- Tenham tempo de sobra para aguardar por processos burocráticos;
- Não dependam do imóvel comprado;
- Estejam financeiramente estabilizadas.
Qualquer pessoa que traga consigo todas essas características será capaz de tirar bom proveito dos imóveis para leilão.
Conheça os principais pontos de atenção na hora de comprar um imóvel para leilão
Como comentamos anteriormente, comprar um imóvel para leilão não é algo tão simples como se imagina. Existem diversos processos que permeiam toda a compra e cada um deles exige uma grande dose de atenção.
Se você quer realmente entender mais sobre este assunto e se preparar para uma futura compra ou entrada no mercado dos leilões, nós indicamos que se tenha o completo domínio dos principais pontos de atenção na hora da compra.
Assim, você não terá nenhum tipo de surpresa e poderá passar por todo o processo com mais tranquilidade.
Abaixo, iremos listar quais são os principais pontos de atenção na hora de comprar um imóvel em leilão. Confira:
Pesquise os preços
Como você já pode notar, é comum encontrar leilões com imóveis que estejam bastante abaixo do valor de mercado.
Contudo, também é relativamente comum encontrar imóveis com preços que não estão tão atrativos como se pode imaginar.
Por conta disso, é fundamental que você faça uma análise detalhada dos preços antes de efetuar qualquer tipo de lance.
Ao realizar uma boa pesquisa passa a ser possível identificar:
- O preço dos imóveis na mesma região;
- O valor de mercado deste imóvel;
- A necessidade de reformas;
- Entre outros fatores.
Ou seja, você conseguirá ter mais embasamento para tomar a sua decisão de compra, de modo que dificilmente cometerá algum tipo de erro relacionado ao preço de compra.
Leia o edital com atenção
O edital do leilão precisa descrever com clareza:
- Preço;
- Preço de avaliação;
- Localização do bem;
- Estado de conservação;
- Todas as características;
- Valor mínimo de venda;
- Formas de pagamento (à vista ou a prazo);
- Qual deve ser o “sinal” do negócio;
- Eventuais ônus;
- Quem será responsável pelos ônus.
Caso o edital não possua essas informações, o ideal é que você evite fazer qualquer tipo de lance, pois as chances de que você venha a se surpreender negativamente serão bem grandes.
Ainda assim, deve-se ter atenção ao fato de que o imóvel leiloado pode possuir pequenas diferenças em relação ao que o edital antecipou, principalmente quando o comprador não pôde ver o imóvel previamente.
Isso não acontece necessariamente por falha do edital, mas sim porque naturalmente existirá uma diferença clara entre o que se lê em um edital e o que se vê em contato com o imóvel.
Prefira imóveis para leilão desocupados
Os imóveis ocupados podem acabar causando uma grande dor de cabeça para quem realizou a compra.
O motivo é simples: os moradores do imóvel precisam desocupá-lo e, infelizmente, esse processo pode gerar atritos e resistência.
Em muitos casos, o comprador precisa realizar uma ordem de despejo para que a desocupação do imóvel seja cumprida, o que torna tudo mais vagaroso.
Obviamente, muitos profissionais especializados na compra de imóveis em leilão não se importam mais tanto com isso, pois já possuem o know-how de como resolver esse tipo de situação.
Mas para você que está começando vale mais a pena focar em imóveis desocupados e que não trarão nenhum tipo de risco ou resistência.
Se puder, visite o imóvel antes de comprar
Em geral, a visita a imóveis para leilão não é permitida antes do evento leiloeiro. Contudo, pequenas exceções existem e você deve sempre procurá-las.
Ao visitar o imóvel passa a ser possível identificar problemas, necessidades de reformas e diversos outros fatores que podem tornar a compra deste imóvel em algo indesejado.
Muitas vezes uma visita pode ser o que vai lhe separar de um bom ou mau negócio.
Tenha uma assessoria jurídica
Ao contar com uma assessoria jurídica você terá muito mais facilidade para:
- Impugnar leilões;
- Solicitar a desistência por problemas no edital;
- Cuidar de todos os trâmites jurídicos envolvendo a compra do imóvel;
- Lidar com ordens de despejo;
- E qualquer tipo de ação jurídica que possa ser necessária.
Acredite, fazer isso por conta própria lhe dará trabalho e custará muito mais caro.
Por isso, recomendamos que procure uma assessoria jurídica especializada nesse tipo de mercado, para que assim tudo possa ocorrer com mais tranquilidade.
Fique de olho nos custos
Os custos de um imóvel para leilão podem parecer baixos, mas uma simples necessidade de reforma pode mudar isso completamente.
Sempre tenha muita atenção aos custos que podem surgir no meio do caminho, pois eles podem encarecer o bem a tal ponto que a sua aquisição por um valor abaixo do preço do mercado pode acabar saindo cara.
Um dos principais pontos relacionados aos custos que você deve observar são as dívidas do imóvel. Sempre procure imóveis sem dívidas ou, no máximo, com pendências que possam ser facilmente quitadas e que não impactem negativamente na relação preço e valor do imóvel.
Vale a pena comprar imóveis em leilão?
Sim. Comprar imóveis em leilão vale a pena, mas para que isso possa ser um bom negócio você precisa entender exatamente o que está fazendo e dedicar sua atenção para todos os pontos que foram citados até aqui.
Além disso, os imóveis para leilão só poderão valer a pena caso você tenha o perfil adequado para realizar a sua compra.
Caso tenha o perfil e entenda perfeitamente o que está fazendo, temos certeza de que este investimento alternativo pode te trazer ótimos resultados, tanto em vendas posteriores destes imóveis como também com a receita proveniente de aluguéis.
