A Urbe.me lançou a primeira versão de sua calculadora de rating de crédito para empreendimentos imobiliários. Agora, incorporadores podem avaliar rapidamente os indicadores financeiros de suas empresas e projetos, medindo a atratividade de seus negócios para o mercado de capitais e o possível custo de capital.
Essa calculadora facilita a análise de novas operações e melhora a comunicação entre tomadores e credores do mercado imobiliário, reduzindo a distância entre empreendimentos de todo o Brasil e os grandes centros financeiros, como a Faria Lima. Após a primeira análise, é possível cadastrar-se na plataforma Urbe.me e solicitar a captação de recursos para seu empreendimento.
Cálculo, necessidades e métricas
A avaliação da viabilidade financeira de empreendimentos imobiliários é um pilar essencial para garantir o sucesso e a atratividade de projetos para investidores.
Neste artigo, apresentamos uma abordagem detalhada dos inputs financeiros e dos cálculos utilizados em nossa metodologia de rating. Ao compreender esses indicadores, oferecemos uma base sólida e confiável para a tomada de decisões estratégicas, assegurando investimentos informados e minimização de riscos.
Métricas Necessárias da Incorporadora
Para avaliar a saúde financeira de uma incorporadora, consideramos as seguintes métricas financeiras (todas são tiradas do Balanço Patrimonial e do Demonstrativo de Resultado do Exercício fornecidos):
- Ativo Circulante
- Ativo Não Circulante
- Passivo Circulante
- Passivo Não Circulante
- Patrimônio Líquido
- Demonstração do Resultado do Exercício
- Capital de Terceiros: Passivo Circulante + Passivo Não Circulante.
Indicadores de Endividamento
Esses indicadores nos permitem avaliar a saúde financeira da empresa, a capacidade de cumprir suas obrigações e a sustentabilidade de longo prazo.
Vamos aos indicadores
Endividamento Geral
Fórmula: Capital de Terceiros / Patrimônio Líquido
O que é: Mede a porcentagem do total de ativos que é financiada por dívida, refletindo o grau de alavancagem financeira da empresa.
Quanto menor, melhor, pois indica menor alavancagem financeira. Esperamos que o endividamento geral seja menor que 30% para alcançar o maior conceito (A+) e maior que 100% para o menor conceito (C-).
Endividamento de Curto Prazo
Fórmula: Passivo Circulante / Capital de Terceiros
O que é: Reflete as dívidas que devem ser pagas dentro do próximo ano fiscal. Menores níveis de endividamento de curto prazo indicam uma melhor capacidade de pagamento de curto prazo, reduzindo o risco de problemas de liquidez. Esperamos que o endividamento de curto prazo seja menor que 30% para alcançar o maior conceito (A+) e maior que 250% para o menor conceito (C-).
Endividamento de Longo Prazo
Fórmula: Passivo Não Circulante / Ativo Total
O que é: Indica os compromissos financeiros de longo prazo da empresa. Um menor endividamento de longo prazo sugere que a empresa tem menos compromissos futuros que possam afetar sua capacidade de crescimento e sustentabilidade financeira. Esperamos que o endividamento de longo prazo seja menor que 80% para alcançar o maior conceito (A+) e maior que 300% para o menor conceito (C-).
Indicadores de Rentabilidade
Return on Equity (ROE)
Fórmula: Lucro Líquido / Patrimônio Líquido
O que é: Mostra quanto lucro a empresa gera com o dinheiro dos acionistas. É um excelente medidor da eficiência com que uma empresa utiliza o capital próprio para gerar lucro. Esperamos que o ROE seja maior que 25% para alcançar o maior conceito (A+) e menor que 5% para o menor conceito (C-).
Return on Invested Capital (ROIC)
Fórmula: Lucro Líquido / (Patrimônio Líquido + Financiamentos) O que é: Mede a rentabilidade com base no capital total investido, incluindo dívida e patrimônio. Este indicador avalia a eficiência da empresa em gerar retornos com todos os recursos disponíveis. Esperamos que o ROIC seja maior que 20% para alcançar o maior conceito (A+) e menor que 5% para o menor conceito (C-).
Margem Líquida
Fórmula: Lucro Líquido / Faturamento Bruto
O que é: Indica a eficiência da empresa em converter receita em lucro real. Esperamos que a margem líquida seja maior que 25% para alcançar o maior conceito (A+) e menor que 5% para o menor conceito (C-). Indicadores de Liquidez
Liquidez Imediata
Fórmula: Caixa / Passivo Circulante
O que é: Avalia a capacidade de pagamento imediato de dívidas. Esperamos que a liquidez imediata seja maior que 100% para alcançar o maior conceito (A+) e menor que 10% para o menor conceito (C-).
Liquidez Corrente
Fórmula: Ativo Circulante / Passivo Circulante
O que é: Avalia a capacidade da empresa de cobrir suas dívidas de curto prazo. Esperamos que a liquidez corrente seja maior que 500% para alcançar o maior conceito (A+) e menor que 50% para o menor conceito (C-).
Liquidez Seca
Fórmula: (Ativo Circulante – Estoques) / Passivo Circulante
O que é: Proporciona uma avaliação mais rigorosa da capacidade de pagamento de curto prazo. Esperamos que a liquidez seca seja maior que 250% para alcançar o maior conceito (A+) e menor que 25% para o menor conceito (C-).
Indicadores e seus Pesos no Rating Final da Incorporadora
Métricas Necessárias do Projeto
Para avaliar a viabilidade de um projeto imobiliário, consideramos as seguinte métricas:
Receitas:
VGV Bruto
Percentual Vendido
Percentual de Estoque
Percentual de Permuta Financeira
Percentual Recebido na Entrada
Percentual Parcelado
Número de Parcelas (do Parcelado)
Percentual Financiado Abatimento de Receitas
Abatimento de Receitas
- Percentual de Permuta Financeira
- Percentual de Comissões
Custos
- Terreno
- Obras
- Outorga
- Outros
Cronograma
- Data do Lançamento Comercial
- Número de Meses para a Comercialização
- Data de Início das Obras
- Número de Meses para Concluir a Obra
Cálculos Derivados dos Inputs
- Lucro: VGV Líquido de Permuta – Custo Total
- Margem Líquida: Lucro / VGV Líquido de Permuta
- ROI Exposição de Caixa: (Lucro / (Exposição de Caixa * -1))
Calculamos o fluxo de caixa a partir das métricas financeiras e do cronograma para obter uma estimativa da exposição de caixa do empreendimento. Estes cálculos são fundamentais para avaliar a viabilidade financeira do projeto e seu potencial retorno sobre o investimento.
Indicadores do Empreendimento
Eles nos permitem avaliar a viabilidade e o potencial de sucesso de um projeto imobiliário. Vamos aos indicadores:
Margem Líquida do Empreendimento
Fórmula: Lucro / VGV Líquido de Permuta
O que é: Medida de lucratividade específica para um projeto ou empreendimento imobiliário. Indica a porcentagem de lucro obtido após a cobertura de todos os custos associados ao projeto. Esperamos margem líquida maior que 30% para alcançar o maior conceito (A+) e menor que 10% para o menor conceito (C-).
ROI Exposição de Caixa
Fórmula: Lucro / (Exposição de Caixa * -1)
O que é: Medida do retorno sobre o investimento considerando a quantidade de caixa investido diretamente em um projeto. Avalia a eficiência de investimentos específicos em gerar lucro. Esperamos ROI Exposição de Caixa maior que 150% para alcançar o maior conceito (A+) e menor que 80% para o menor conceito (C-).
Walkability
Cálculo: Baseado no endereço do empreendimento.
O que é: Refere-se à capacidade de um bairro ou área ser acessível e confortável para se deslocar a pé. Um alto índice de walkability indica que serviços, escolas, lojas e outras facilidades estão facilmente acessíveis sem o uso de transporte motorizado. Esperamos walkability maior que 95% para alcançar o maior conceito (A+) e menor que 70% para o menor conceito (C-).
Percentual de Obras
Cálculo: Projetado a partir da data de início das obras e o prazo para finalizar.
O que é: Reflete o progresso das obras. Esperamos um percentual de obras maior que 40% para alcançar o maior conceito (A+) e 0% para o menor conceito (C-).
Percentual Vendido
Cálculo: Baseado na quantidade de unidades vendidas em relação ao total.
O que é: Reflete o sucesso nas vendas do empreendimento. Esperamos um percentual vendido maior que 40% para alcançar o maior conceito (A+) e 0% para o menor conceito (C-).
Indicadores e seus Pesos no Rating Final do Projeto
Conclusão
Os indicadores financeiros e de desempenho são essenciais para uma avaliação precisa e justa dos empreendimentos imobiliários, auxiliando incorporadoras na tomada de decisões informadas e na mitigação de riscos.
Nossa metodologia atribui diferentes pesos a cada indicador para refletir sua importância relativa, garantindo uma análise detalhada e robusta.
Compreender e utilizar esses indicadores de forma eficaz é crucial para o sucesso no mercado imobiliário, proporcionando uma base sólida para a tomada de decisões e a maximização dos retornos sobre os investimentos.
Ao cadastrar um projeto completo na nossa plataforma, as incorporadoras têm acesso a análises detalhadas que facilitam a compreensão do desempenho de seus empreendimentos.
Com a adição de garantias ao projeto, é possível melhorar as taxas propostas para crédito, tornando-o mais atrativo e seguro para as incorporadoras
