O que aconteceu com HGLG11? Vale a pena investir para 2021?

Em agosto de 2020, o número de investidores em fundos imobiliários na bolsa de valores ultrapassou a marca de 1 milhão de pessoas físicas. Em meio a este movimento, os cotistas estão se perguntando o que aconteceu com HGLG11, um dos maiores fundos da B3.

Nos últimos meses, o fundo HGLG11 teve queda no preço de mercado das cotas. Além disso, houve redução nos rendimentos do FII. Neste artigo, você vai entender melhor o que aconteceu com o HGLG11 e decidir se este FII vale a pena para 2021. Confira!

Histórico do HGLG11

Lançado em junho de 2010, o HGLG11 é um fundo imobiliário do tipo tijolo. Também conhecido como CSHG Logística FII, seu patrimônio está alocado em imóveis do ramo industrial e logístico. Em sua carteira também constam ativos de renda fixa, FIIs e CRIs.

Atualmente, o HGLG11 representa mais de 4% do IFIX, índice de FIIs da Bovespa, sendo o 4º maior fundo da carteira. Com dados atualizados em setembro de 2020, o fundo possui ao todo 14 galpões distribuídos em 4 estados brasileiros.

Confira a seguir mais algumas características do HGLG11:

• Classificação ANBIMA: Renda Gestão Ativa;
• Administradora: Credit Suisse Hedging-Griffo Corretora de Valores S.A;
• Público-alvo: investidores em geral;
• Valor inicial das cotas: R$ 1.000;
• Patrimônio líquido inicial de R$ 100.540,29
• Primeira emissão de 100 cotas;
• Data IPO: 26/06/2010;
• 6 emissões de cotas até Julho de 2020;
• Taxa de administração do HGLG11: 0,60% ao ano;
• O CNPJ do HGLG11 é 11.728.688/0001-47;
• Em abril de 2018, o fundo fez desdobramento das suas cotas na proporção 1/10.

O que aconteceu com HGLG11?

Para compreender o que aconteceu com HGLG11, é preciso saber da mais recente oferta pública feita em julho de 2020. Definida em assembleia geral em outubro de 2019, a 6ª emissão de cotas de HGLG11 visou a expansão de ativos imobiliários do fundo.

Em 23 de junho de 2020, a gestão do HGLG11 anunciou o novo boletim de subscrição. A oferta pública de distribuição primária teve preço de emissão de R$ 150,12. A este valor, foram acrescidos custos de emissão de R$ 5,25 por cota subscrita, totalizando R$ 155,37.

Ao todo, foram ofertadas mais de 3,7 milhões de novas cotas de HGLG11, que arrecadaram quase R$ 984 milhões. A oferta foi encerrada em 10 de agosto de 2020. Acompanhe no gráfico a seguir a variação dos principais índices do fundo no período:

Com isso, os investidores enxergaram potencial lucro na venda das cotas da oferta pública, aumentando sua liquidez na bolsa. Entre junho e setembro de 2020, mais de 50 mil novos cotistas ingressaram em HGLG11, resultando em picos históricos nas negociações do FII. 

A seguir, listamos as aquisições que o fundo realizou neste período. Além disso, mostramos também os impactos na distribuição de rendimentos e possíveis oportunidades e riscos futuros do HGLG11.

Quais foram as aquisições de HGLG11?

A nova captação de recursos de HGLG11 aumentou em 34% a área bruta locável do fundo. Entre os novos imóveis adquiridos pelo fundo estão:

• Galpões Extrema (MG), ABL 34.101m², 100% ocupação;
• Galpão Itupeva (SP), ABL 58.828m², 92% ocupação;
• Galpão Betim (MG), ABL 62.587m², 100% ocupação.

O Galpão Itupeva, era identificado anteriormente como “G1”, enquanto o de Betim era conhecido como “G3”. Com negociações ainda em andamento, outras tratativas estão sendo realizadas para aumentar ainda mais o portfólio do fundo.

Um dos possíveis novos negócios é o “G2”, imóvel pronto que poderá acrescentar mais 121 mil m² à área bruta locável do FII. Há ainda dois ativos em desenvolvimento – “D1” e “D2” – que acrescentariam mais 78 mil m² à ABL do fundo para os próximos meses.

Portanto, o que aconteceu com HGLG11 foi a emissão de novas cotas para subsidiar estes novos ativos que estão em processo de finalização de contrato, que ainda não tiveram lucros distribuídos aos seus cotistas.

Portfólio do HGLG11

O HGLG11 possui 14 imóveis em 4 estados das regiões Sul e Sudeste. Das empresas locatárias, seis delas são responsáveis por quase 70% da arrecadação dos aluguéis do fundo. São elas: Volkswagen, Lojas Americanas, Walmart, Cremer, Tetra Pak e Bosch.

Ainda sem contar com os aluguéis de imóveis adquiridos recentemente, a carteira atual de locatários dos galpões logísticos de HGLG11 está composta da seguinte forma, com as respectivas porcentagens de ativos imobiliários:

• Volkswagen 33,8%;
• Lojas Americanas 19,1%;
• Condomínio SJC 11,6%;
• Cremer 8,1%;
• Master Offices 6,6%;
• Tetra Pak 5,7%;
• Gerdau 5,5%;
• Congonhas 4,1%;
• TechTown 2,6%;
• Brascabos 1,7%;
• C&A 1,2%.

A área total para locação de HGLG11 no momento é de 614 mil m². A maior parte dos contratos de HGLG11 (77,3%) está com vencimento previsto para o ano de 2024 ou após. Destes, 43,5% são reajustados pelo IGP-M e 56,4% pelo IPCA.

Os imóveis físicos correspondem a 60,8% da atual carteira do fundo. De acordo com o último relatório mensal, a taxa de ocupação dos galpões de HGLG11 está em 91,1%. Os demais ativos do fundo estão em renda fixa, como títulos públicos e letras de crédito, FIIs e CRI.

Por que os dividendos de HGLG11 caíram?

Com a aquisição de novos imóveis e negociação ainda em fase final de outros ativos, o que aconteceu com HGLG11 foi que o fundo decidiu diminuir seus dividendos distribuídos por cota. Houve uma queda de 23% nos rendimentos do fundo da CSGH em setembro de 2020.

Segundo a gestora, o ciclo de ajuste dos rendimentos de HGLG11 deverá ser temporário. A tendência é de recuperação nos próximos meses, devido ao aumento da ABL e novos contratos que foram assinados no fim de agosto e ainda não contabilizaram rendimentos.

Em setembro de 2020, 100% dos contratos de aluguel do fundo foram recebidos. Ainda há um excedente de R$ 0,21 por cota não distribuídos pelo fundo. Nos últimos 12 meses, o retorno da cota de HGLG11 foi de R$9,18, representando um D.Y. anual de 5,31%.

O pagamento de dividendos do HGLG11 é realizado sempre ao fim da primeira quinzena do mês, no último dia útil (dia 15 ou anterior).

Vale a pena investir em HGLG11?

A nova emissão de cotas do HGLG11 possibilitou a expansão do fundo e se tornou uma oportunidade para ingresso de muitos novos investidores. Há uma tendência de ajuste de preço das cotas nos próximos meses, a ser acompanhado de perto pelo mercado.

O impacto do aumento do ABL é favorável para a valorização de HGLG11. Além disso, há expectativa de aumento gradual dos dividendos a médio e longo prazos. O histórico do FII e sua solidez também pesam a favor para a entrada no fundo.

Veja a seguir mais alguns pontos fortes e riscos envolvidos no futuro de HGLG11:

Pontos fortes de HGLG11

• Carteira de imóveis diversificada, com empresas de diferentes segmentos;
• Além de logística, o fundo também abriga produção industrial em seus galpões;
• O HGLG11 tem alta liquidez na bolsa, com mais de 36.000 negociações diárias;
• Efetivação de novas aquisições e contratos com vencimentos a longo prazo;
• Resiliência do setor logístico e FIIs em geral frente à crise do coronavírus.

Riscos de HGLG11

• Alta porcentagem da carteira em ativos externos – renda fixa, outros FIIs e CRI;
• Redução de rendimentos pode afetar retornos no curto prazo;
• Alto P/VP, preço de mercado 24% acima do valor patrimonial;
• Boa parte dos contratos com revisional até 2022 (cerca de 50%); 
• Mesmo com a diversificação, um único locatário corresponde a um terço dos ativos.

Agora que você já entendeu um pouco mais o que aconteceu com HGLG11 em 2020, pode fazer a decisão se vale a pena incluir este FII na sua carteira. Caso ainda tenha dúvidas, pode visitar também nossa matéria: Como analisar Fundos Imobiliários?

Conte com a urbe.me para investir no mercado imobiliário

E, para diversificar ainda mais sua carteira de investimentos e aproveitar oportunidades no setor de imóveis, a urbe.me oferece a possibilidade do chamado crowdfunding imobiliário. 

Nele, é feita a captação coletiva de recursos para a construção de empreendimentos, gerando retornos acima do CDI para seus financiadores. Com apenas R$ 1.000, já é possível participar das rodadas disponíveis em nossa plataforma.

Clique aqui para saber mais como nossa plataforma funciona. Para conferir os projetos em captação, acesse nosso site ou então baixe o aplicativo na Google Play ou App Store.

Disclaimer: As opiniões, análises e informações contidas nesse artigo não constituem recomendação de investimento, nem tampouco material de oferta para subscrição, compra ou venda de títulos ou valores mobiliários, instrumentos financeiros, cotas em fundos de investimento ou qualquer produto ou serviço de investimentos. Declarações contidas neste artigo relativas às perspectivas dos negócios, projeções de resultados operacionais e financeiros, bem como referências ao potencial de crescimento das companhias citadas, constituem meras previsões. Essas expectativas são altamente dependentes de fatores incertos, como o comportamento do mercado, da situação econômica do Brasil, da indústria e dos mercados internacionais. Portanto, cada declaração aqui escrita está sujeita a mudanças, e não deve ser utilizada como insumo para qualquer estratégia de investimento pessoal ou institucional.