Nos últimos anos o mercado imobiliário se voltou muito do segmento de médio e alto padrão para o segmento de baixo padrão.
Isso acaba por ser consequência do mercado que estamos vivendo hoje. Nós tivemos uma queda na taxa de juros básica da economia, a SELIC, muito grande nos últimos meses e anos (ela foi de 14,25% em outubro de 2016 a 6,5% em abril de 2018) só que o crédito imobiliário continua alto.
A queda na taxa de juros não contemplou um aquecimento da economia como era esperado. A expectativa era de que com o crescimento da economia viria juntamente o aumento do emprego. O que aconteceu foi que o desemprego continuou alto em um país com a taxa de juros baixa.
O desemprego alto faz com que as pessoas continuem endividadas, e as instituições financeiras não puderam baixar os juros para o crédito imobiliário do setor de médio padrão (SBPE – Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo), mantendo ela próxima a 10%, o que torna a compra de imóveis nesse setor muito mais difícil.
Por outro lado, no MCMV (Minha Casa Minha Vida) o mercado oferece taxas de juros de 5,5% a 6,5% ao ano para o crédito imobiliário.
Assim, a migração de todas as incorporadoras do setor de médio e alto padrão para o setor de baixo padrão acontece porque o mercado consegue conviver com uma taxa de 6,5%, enquanto que com uma taxa de 10% é muito difícil o comprador ter capacidade de pagamento para comprar uma determinada unidade.
Assim, se começa a viver em um cenário em que a pessoa que consegue comprar aquele tipo de produto, ela não quer aquele produto, ela quer um produto mais caro, porque ela perdeu capacidade de pagamento. Então ela vive em um cenário em que para ela aquele produto satisfaz as suas expectativas, mas o financiamento não deixa ela comprar.
Então no mercado do MCMV isso já começa a se tornar mais real. A realidade de quem consegue comprar um MCMV condiz com o produto que ele está enxergando no mercado. Então essa venda acaba sendo muito mais tranquila, ela existe efetivamente. No MCMV se lida com a base da pirâmide quando falamos de demanda sobre produtos no mercado imobiliário.
Hoje o MCMV tem produtos que podem ser encaixados para famílias com renda de R$ 1.500. Há produtos como o Viva Residencial, disponibilizado na plataforma do URBE.ME, que as pessoas podem comprar com renda familiar a partir de R$ 2.000. Dependendo da renda familiar, é possível, como dito anteriormente, conseguir taxas de financiamento de 5,5% a 6,5%.
Isso faz com que o mercado imobiliário no baixo padrão seja muito mais pulsante. O comprador quer comprar, ele chega no estande, faz a simulação, e quando vê o valor da parcela, ela cabe no bolso, ao contrário do que acontece no médio padrão.
Assim, ele fica muito mais propício a comprar. Por isso, nos últimos anos, houve essa imensa migração das incorporadoras para o segmento de baixo padrão do setor imobiliário brasileiro.
