É evidente que uma das principais variáveis que influenciam no preço de venda de um imóvel é a localização. Enquanto o m² de um imóvel em área nobre da cidade de São Paulo pode custar mais de R$16 mil, o mesmo imóvel transplantado para cidades do interior geralmente não chega a R$10 mil por m². Assim, uma das questões chave do lucro na incorporação imobiliária se resume a ter os melhores terrenos, nas melhores cidades.
Para o investidor do URBE.ME, a lógica é ligeiramente diferente. Para ele, o que interessa é a capacidade do empreendimento de ser vendido pelo preço projetado, de forma que resulte na rentabilidade projetada. Sendo assim, a localização do imóvel não é o único fator a ser considrado. É preciso saber se o projeto atende às necessidades do local no qual será implantado.
A partir desta conclusão decorre um problema bem mais complexo: como saber quais são as melhores localizações para instalação de um projeto? Esta pergunta que possui mais de uma resposta, mas, geralmente, a análise acaba sendo realizada caso a caso e a pergunta então se torna: como saber se uma região é boa para a execução de um projeto?
A partir desta questão, e em função dos diversos empreendimentos que são apresentados diariamente aqui no URBE.ME, localizamos uma cidade que tem apresentado um potencial imobiliário bastante acima da média neste início de ano e gostaríamos de compartilhar esta descoberta com você.
A cidade de Uberlândia
Uberlândia é uma cidade que fica na parte oeste do estado de Minas Gerais e é a trigésima maior cidade do país. Ou seja, a sua população é maior do que a de algumas capitais como Florianópolis e Porto Velho. Além disso, apresenta uma taxa de crescimento demográfico impressionante, de 1.04% de 2016 para 2017, enquanto estado de MG cresceu apenas 0.58% e o Brasil, 0.80%.
Diferentemente do crescimento brasileiro, que é puxado por uma alta taxa de natalidade e pode representar um baixo acesso da população a métodos contraceptivos, o aumento da população de Uberlândia se dá devido a um fenômeno inteiramente diferente. A cidade é dinâmica e atrai um fluxo migratório intenso. De acordo com os dados do último censo demográfico do IBGE, o saldo de pessoas que migrou para a cidade de 2005 a 2010 foi equivalente a 3,78% da população total da cidade no período. Ainda, através dos dados da pesquisa, podemos constatar que a maioria dos imigrantes são provenientes de São Paulo, Ituiutaba e Belo Horizonte. A relação com todas estas cidades é de fluxo positivo para Uberlândia, ou seja, há mais pessoas saindo de duas das principais capitais do Brasil para morar em Uberlândia do que pessoas fazendo o caminho contrário.
O poder de atração populacional da cidade é facilmente explicado ao observarmos os dados sobre a estrutura produtiva da região. De 2002 a 2014 Uberlândia saltou do 35º maior PIB do Brasil para o 23º, sendo a segunda cidade com maior produção bruta do estado de Minas Gerais, atrás de Belo Horizonte apenas. Quando observamos índices que refletem a qualidade de vida da região, o cenário é igualmente otimista para a cidade, que viu seu PIB Per Capita a preços correntes (descontada a inflação) quadruplicar no período entre 2002 e 2015, conforme gráfico abaixo:
Fonte: IBGE
Desde 2009 o crescimento vem sendo acelerado, não só bem acima da média do Brasil, como também da capital Belo Horizonte. Mesmo com a crise político-econômica do Brail em 2015, é possível observar ainda um crescimento considerável (2,9%) do PIB per capita na ponta da curva, enquanto outras cidades como a capital do estado apresentaram uma queda no valor absoluto da renda média dos habitantes.
Voltando ao mercado imobiliário
A conjuntura dos fatores citados faz com que Uberlândia seja uma cidade especialmente atrativa para o mercado imobiliário neste momento por reunir os dois principais fatores para garantir o sucesso de um empreendimento:
- Crescimento demográfico: é ele o responsável por garantir demanda, seja por imóveis próximos ao centro da cidade, provocando a verticalização e a elevação geral dos preços, ou para imóveis mais afastados, garantindo a possibilidade de expansão da cidade.
- Renda Familiar elevada: este fator é um potencializador do crescimento demográfico, visto que mais pessoas com mais dinheiro para gastar geram uma economia forte e muito mais segura.
Os indicadores específicos de mercado imobiliário também corroboram esta conclusão, apontando que Uberlândia, diferentemente de muitas cidades que apenas desaceleraram a queda nos seus indicadores no ano de 2017, já demonstrava crescimento absoluto em diversos setores neste ano. E isso não seria diferente no imobiliário.
A agilidade da cidade em sair da crise provocou um crescimento em termos de número de lançamentos imobiliários já no primeiro trimestre de 2017: Houve um aumento impressionante de 67% no número de unidades lançadas quando comparado ao mesmo período do ano anterior.
Ainda assim, as pesquisas apontam que a grande maioria das unidades produzidas no período mencionado (9 de 11 empreendimentos) foram de padrão popular, o que pode ser explicado pelo receio instaurado em torno do cenário brasileiro naquele período e que ainda tem impacto sobre as decisões de consumo da população.
Todos estes dados e a experiência com cenários no âmbito do mercado imobiliário faz com que Uberlândia inspire muita confiança para o ano de 2018, especialmente projetando vendas rápidas e consistentes para o ramo da habitação popular para consumidores que buscam preços acessíveis, mas mantendo bom padrão de qualidade.
Um excelente exemplo disso é o projeto Residencial Acácias, captado pelo URBE.ME em maio de 2018 e que já conta com 96% das unidades vendidas, provando que as projeções para o mercado imobiliário de Uberlândia estão se confirmando.
Nesta semana o URBE.ME abriu um novo empreendimento para captação em Uberlândia. A incorporadora responsável pela obra é a HPR Empreendimentos, a mesma empresa que está executando o Residencial Acácias.
O novo projeto já conta com obras e vendas em estágio avançado, uma segurança ainda maior para os investidores.
Para acessar a página do projeto você pode clicar no link abaixo:
Abraços,
Eduarda Fabris
Fontes:
