Existem hoje várias modalidades de formação de capital voltadas especificamente para a elaboração de um projeto ou execução de uma obra. No caso da construção civil, uma opção bem interessante é a SPE (Sociedade de Propósito Específico). Você já a conhece?
Neste post, vamos falamos um pouco sobre o seu conceito e principais características. Também veremos como melhor avaliar o risco embutido e as diferenças entre ela e o consórcio, para você decidir se vale a pena realizar esse investimento. Interessado? Então, continue lendo!
O que é a Sociedade de Propósito Específica?
Basicamente, trata-se da união de pessoas em torno de um objetivo comum de investimento — em geral, a construção de um empreendimento imobiliário com prazo definido. É claro que essa empreitada tem grande tamanho, o que demanda grandes recursos humanos e materiais. Mas, em união de forças (e, futuramente, em divisão de lucros) a tarefa se torna viável, com uma diminuição considerável dos riscos.
Não é necessário que todas as pessoas envolvidas sejam de modalidade jurídica, mas ao menos uma, sim. Isso serve para que a sociedade recém-formada ganhe validade jurídica, podendo assim responder pelos seus atos com limitação até o seu capital social. Uma SPE precisa ser constituída nos moldes já existentes de empresa LTDA ou S/A.
Como se organiza uma sociedade desse tipo?
A Sociedade de Propósito Específico deve ter CNPJ próprio, cabendo nela pessoas físicas e jurídicas, como dissemos. Para que seja constituída uma parceria público-privada, é obrigatório tal tipo de constituição jurídica; ainda assim, essa união deve ocorrer por meio de processo licitatório.
Vale destacar aqui a figura do patrimônio de afetação, cuja finalidade é a de propiciar melhores garantias aos compradores caso o incorporador do empreendimento venha a decretar falência. As SPEs podem ou não contar com essa característica — é apenas uma segurança de investimento a mais para aquelas que forem constituídas com essas regras.
Qual é a diferença entre a SPE e a modalidade de consórcio?
Apesar de ambas tratarem de investimentos imobiliários, a SPE não pode ser confundida com a modalidade de consórcio. As duas são organizações de pessoas jurídicas que têm características parecidas. No entanto, existem algumas diferenças bem marcantes entre esta e aquela forma de agrupamento.
A principal delas é que o consórcio não tem personalidade jurídica própria (ainda que ela seja obrigada a ter um CNPJ constituído), o que acaba limitando a sua atuação. Em outras palavras, as SPEs são bem mais robustas, na prática. Somente a elas é permitido, por exemplo, a aquisição de bens móveis, imóveis e participações societárias.
Além disso, apenas as SPEs são passíveis de obrigações tributárias, como a escolha pelo modelo de tributação (se lucro presumido ou lucro real) e a emissão de notas fiscais para recolhimento de ICMS. Isso as torna mais vantajosas em relação aos consórcios, pois confere maior personalidade jurídica frente ao Estado em vista do compromisso de recolhimento de tributos assumido.
Enfim, ao elaborar um empreendimento, pessoas jurídicas em conjunto podem se organizar de diferentes formas para alcançar o objetivo proposto. E uma delas, como vimos, é a modalidade de Sociedade de Propósito Específico. Nesse caso, o empreendimento ganha mais autoridade perante os seus potenciais investidores, pois é um tipo de organização cheio de requisitos obrigatórios, que lhe garantem segurança. Além disso, o objetivo específico e o prazo de duração pré-determinado diminuem os seus riscos, o que torna essa opção interessante.
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