Investe, mas não sabe como funciona a tributação em investimentos imobiliários? Em tempos de diversificação da carteira, a forma de fundo imobiliário tem ganhado popularidade entre os investidores. Um dos principais motivos é o incentivo fiscal.
Resumidamente, os fundos de investimento imobiliário (FIIs) são uma forma de ter renda no mercado de imóveis por meio de cotas. Ao longo da leitura, você vai entender como é a incidência dos tributos e como fazer a declaração do Imposto de Renda (IR). Acompanhe!
O que são investimentos imobiliários?
De forma geral, os investimentos imobiliários funcionam como um “condomínio” de investidores com aplicações em empreendimentos imobiliários. Com o apoio e o know-how de um gestor de fundos, o dinheiro aplicado é convertido em cotas.
Assim, cada investidor recebe uma parcela do lucro, que vem dos rendimentos dos ativos ou da valorização das cotas. O FII dispensa a obrigatoriedade de comprar um imóvel ou alugá-lo da forma tradicional, com todas as burocracias (condomínio, IPTU, taxas, fiador etc.) e proporciona uma forma indireta de investimento imobiliário.
Como funciona a tributação em investimentos imobiliários?
Uma das grandes vantagens desse estilo de investimento é o incentivo fiscal. Com o intuito de fomentar o mercado de imóveis, em alguma modalidades do investimento as pessoas físicas são isentas de impostos, como PIS, COFINS e IR. Em vias de regra, a tributação em investimentos em FIIs pode ser dividida em dois tipos.
Rendimentos não tributáveis
Os investidores são cobertos pelo benefício fiscal de isenção, desde que a renda venha da rentabilidade dos ativos, como aluguel ou venda, por exemplo. É válido para a distribuição dos rendimentos que atendam a Lei 9.799. Entre os requisitos, o FII deve distribuir 95% de seus rendimentos aos cotistas a cada semestre.
Rendimentos tributáveis
Já quando o lucro resulta da valorização das cotas ao vender um imóvel, o FII é passível de tributação, como prevê a Lei 11.033 e a Lei 11.196. Ambas distinguem os impostos para pessoas físicas e jurídicas.
Entre os requisitos para pessoas físicas, as cotas devem ser negociadas exclusivamente na Bolsa ou no mercado de balcão e ter, no mínimo, 50 cotistas. Além disso, o titular das cotas não deve ter 10% ou mais do total de cotas emitidas pelo fundo, nem rendimento superior a 10% do total. Para pessoas jurídicas, é aplicada uma taxa de 20% sobre o lucro da venda.
Como declarar investimentos imobiliários?
A declaração do Imposto de Renda sobre investimentos pode parecer complexa à primeira vista, mas é bem simples. Na tributação em investimentos imobiliários, há apenas quatro informações que devem ser repassadas à Receita Federal:
- valores recebidos dos rendimentos isentos de impostos;
- lucro ou prejuízo na negociação das cotas, incluindo todos os custos (corretagem, taxas, emolumentos etc.);
- imposto de renda já recolhido;
- saldo dos fundos no último dia do ano anterior.
Mesmo com o incentivo, é preciso incluir fundos isentos na declaração do Imposto de Renda (IR), sinalizando no programa da Receita Federal por meio da aba de Rendimentos Isentos e Não Tributáveis.
No caso da venda pela valorização das cotas, o processo muda um pouco. Ao fazer a declaração, procure pela aba Operações Fundos de Investimento Imobiliário no menu de Renda Variável. Informe o lucro de cada mês e o prejuízo no início do ano, se houver, além do imposto recolhido por meio do DARF, guia de taxas sobre operações financeiras.
Crowdfunding
Por fim, investimentos em crowdfunding no setor imobiliário possuem incidência do imposto de renda, que é sempre retido na fonte. Nos moldes OAV BACEN 2.921 e P2P lending o código é diferente e passa a ser declarado na mesma cessão que as CCBs, RDBs e outros.
A tributação em investimentos imobiliários declarada de maneira correta, na hora de fazer o Imposto de Renda (IR), ajuda a manter seus compromissos com o fisco em dia. A sonegação de impostos, mesmo quando não é intencional por esbarrar na burocracia, prejudica os negócios e impacta nos seus rendimentos. Por isso, é importante entender como a incidência das alíquotas funciona sobre cada ativo é essencial para investir mais e melhor.
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