Os fundos imobiliários de tijolo correspondem a uma modalidade de FIIs altamente buscados pela maioria dos investidores. Conheça mais sobre eles em nosso conteúdo!
Considerados ativos importantíssimos dentro de uma carteira de investimentos equilibrada e estratégica, os fundos de tijolo também podem ser uma excelente opção de investimento para você.
Contudo, antes de realizar qualquer ação, é fundamental entender exatamente o que eles são, quais são os seus tipos e como você pode realizar o seu investimento nessa modalidade de ativos.
Quer saber mais? Então, confira o conteúdo abaixo!
O que são os fundos imobiliários de tijolo
Tipos de fundos imobiliários de tijolo
Como investir em fundos imobiliários de tijolo
O que analisar antes de escolher Fundos de Tijolo?
Vale a pena investir em fundos de tijolo?
O que são os fundos imobiliários de tijolo
Por mais básico que possa parecer, antes de explicarmos o que são os fundos imobiliários de tijolo, precisamos ter clareza sobre o que de fato são os fundos imobiliários ou, como carinhosamente são chamados, FIIs.
Os FIIs são fundos de investimento cujo objetivo é a aquisição de imóveis, seja por meio de títulos como letras de crédito imobiliário e letras hipotecárias ou até mesmo por meio da compra física de um imóvel em específico.
Apenas por esse breve introdução, podemos concluir que:
- Fundos imobiliários são destinados aos investimentos em imóveis;
- Esses mesmos fundos podem ser divididos entre títulos e imóveis reais.
Obviamente, os títulos também estão ligados a imóveis reais. Porém, vamos usar essa denominação apenas para fins didáticos.
Nesse contexto, os fundos imobiliários de tijolos são aqueles que investem, prioritariamente, em imóveis físicos. Ou seja, eles investem os recursos dos cotistas na construção e/ou exploração de imóveis comerciais dos mais diversos tipos.
Tipos de fundos imobiliários de tijolo
Os imóveis pertencentes a fundos imobiliários de tijolos podem ser de variados tipos. Afinal, praticamente qualquer tipo de imóvel pode gerar renda por meio da sua exploração.
Mas, para que isso possa ficar mais claro, vamos explicar a seguir quais são os tipos de fundos de tijolo existentes no mercado. Dê uma olhadinha:
Fundos de tijolo de Agências bancárias
Os fundos imobiliários de tijolo de agências bancárias trabalham especificamente com a aquisição de imóveis cuja locação seja interessante para bancos e instituições financeiras.
Nesse caso, a rentabilidade do fundo estará associada ao valor pago pelo “banco inquilino” como aluguel.
Atualmente, existem 6 fundos de agências bancárias no mercado. São eles:
- BBFI11B;
- BBPO11;
- BBRC11;
- BNFS11;
- CXAG11;
- MBRF11.
Fundos de tijolo de educação
Os fundos de tijolo associados ao segmento de educação são aqueles que possuem propriedades alugadas por escolas e universidades.
Na maior parte do tempo, os fundos deste segmento possuem uma ótima previsibilidade e bons rendimentos, principalmente por conta do estresse logístico que poderia ser causado por um rompimento de contrato por parte das instituições de ensino.
Atualmente, existem 3 fundos imobiliários de educação no mercado. São eles:
- AEFI11;
- FAED11;
- FCFL11.
Fundos de tijolo de galpões logísticos
Os fundos de galpões logísticos são aqueles que investem em galpões utilizados estrategicamente como centros logísticos para a distribuição, separação, recebimento e armazenagem de produtos das mais variadas empresas.
Com a ascensão das compras online, estes galpões assumem um papel cada vez mais importante e se tornam ativos extremamente valiosos para as empresas que os possuem.
Atualmente, existem mais de 40 FIIs dedicados a este mercado.
Caso queira aprender mais sobre os fundos de galpões logísticos, você pode clicar aqui e acessar um de nossos conteúdos onde falamos de maneira super completa sobre o assunto.
Fundos de tijolo de galpões industriais
Como o próprio nome indica, os fundos de tijolo de galpões industriais são aqueles que investem em imóveis dedicados a receber indústrias dos mais variados segmentos.
Assim como outros fundos descritos neste conteúdo, os fundos de galpões industriais possuem uma boa previsibilidade de retornos ao longo do tempo, pois indústrias tendem a apresentar contratos mais longos por conta de sua necessidade de se estabelecer por um longo prazo em um único local.
Fundos de tijolo de hospitais
Os fundos de tijolo de hospitais investem em imóveis cujos interessados são instituições de saúde como hospitais, clínicas e seguradoras de saúde.
O setor também possui maior previsibilidade de contratos, mas acaba apresentando um risco mais elevado, principalmente por conta da falta de diversificação de ativos.
Aqui na URBE.ME você consegue encontrar um conteúdo completo onde explicamos tudo o que você precisa saber sobre o assunto. É só clicar aqui!
Fundos de tijolo de hotéis
Os fundos imobiliários de hotéis são, como o próprio nome sugere, fundos imobiliários que trabalham com alocação de capital nessa categoria de imóvel. Ou seja, eles possuem justamente hotéis em seu portfólio.
Eles lucram por meio de 3 grandes pilares:
- Compra de participação em hotéis;
- Comercializando unidades hoteleiras;
- Pela valorização dos ativos;
Como o setor ainda é extremamente recente no Brasil, o mercado possui apenas 4 fundos imobiliários de hotéis disponíveis para investimento.
Fundos de tijolo de lajes corporativas
Lajes corporativas são construções totalmente destinadas à atividade empresarial, seja por meio de escritórios ou de salas comerciais.
Na maioria dos casos, os imóveis corporativos possuem padrão elevado e são desenhados para atender a necessidade das empresas, possuindo:
- Boa localização;
- Estrutura de estacionamento;
- Serviços variados;
- Boa estrutura interna.
Mesmo com o desenvolvimento do trabalho remoto — e a consequente diminuição do uso de escritórios — esse tipo de fundo imobiliário deve continuar apresentando crescimentos sólidos ao longo dos próximos anos.
Fundos de tijolo de lojas e supermercados
Os fundos de tijolo de lojas e supermercados são assim conhecidos por investirem em imóveis que serão utilizados pelos modelos de negócio citados anteriormente.
Este é um nicho dentro do mercado de FIIs que ainda não possui uma grande relevância em termos de cotistas e ativos dentro do Brasil, mas mesmo assim vale a pena ficar de olho.
Fundos de tijolo de shoppings
Os fundos de tijolo de shoppings possuem uma alta relevância no mercado e são foco de muitos investimentos.
Eles investem em imóveis que são alugados por redes de shopping center e, por conta do alto valor financeiro movimentado nesses locais, os aluguéis costumam ser bastante relevantes e com uma longa duração.
Como investir em fundos imobiliários de tijolo
O investimento em fundos imobiliários de tijolo é relativamente simples: tudo o que você precisa fazer é pesquisar por fundos deste segmento, entender quais fazem sentido dentro da sua estratégia e carteira de investimentos, para então, de fato, efetuar a compra dos fiis por meio de uma corretora especializada.
Como nós sempre ressaltamos por aqui, todo o processo “pré-compra” acaba sendo muito mais importante do que a execução da compra em si. Por isso, vamos destacar abaixo algumas dicas para que você consiga fazer seus investimentos da forma certa. Confira:
Escolha ativos que estejam dentro do Índice de Fundos de Investimentos imobiliários (IFIX)
O Índice de Fundos de Investimentos Imobiliários (IFIX) foi criado para indicar o desempenho médio das cotações dos fundos imobiliários.
Existem diferentes pré-requisitos para que um ativo faça parte do IFIX, mas, sua presença neste índice permite que você tenha mais confiabilidade sobre o ativo em si.
Em contrapartida, ativos que estão fora do IFIX possuem uma baixa confiabilidade e, na maioria dos casos, não representam boas opções de investimentos.
Não concentre seu capital em um único fundo
Ao alocar todo o seu capital destinado a fundos imobiliários em um único fundo, você naturalmente estará mais propenso a perdas. Sendo assim, o ideal é diversificar o seu capital dentro de um número de fundos que permita um maior nível de segurança.
Isso não quer dizer que você precisa investir em dezenas de fundos de tijolo. Sempre faça os seus investimentos de forma bastante criteriosa, preferindo realizar bons investimentos ao invés de muitos.
Além disso, é interessante buscar por fundos que invistam em diferentes tipos de imóveis e também estejam em diferentes cidades e estados.
Dessa forma, sua segurança se torna muito maior, pois sua carteira não será tão impactada por variações em determinados segmentos.
Procure por fundos multi-Imóveis e multi-Inquilinos
Os fundos que possuem uma alta variedade de imóveis e inquilinos tendem a sofrer menos com taxas de vacância.
Isso acontece, obviamente, porque o fundo não se torna tão dependente de um único pagador. Assim, caso haja um rompimento de contrato, a receita total do fundo será impactada em um percentual relativamente pequeno comparado ao todo.
Leia os relatórios
Por mais que essa possa parecer uma atividade simples e boba, a leitura dos relatórios é simplesmente fundamental.
Afinal, todas as informações importantes sobre um fundo estarão lá.
Aliás, é importante destacar que, mais do que ler, é preciso fazer uma leitura criteriosa e embasada racionalmente, sem levar em consideração momentos de mercado, opiniões tendenciosas e outros fatores que podem enviesar a sua decisão.
Dedicar-se a entender os relatórios é permitir-se entender, de fato, o que é aquele fundo, para que ele serve, qual é o seu objetivo, quais são suas taxas, receitas e assim por diante.
O que analisar antes de escolher Fundos de Tijolo?
Todos os pontos citados anteriormente correspondem ao momento do investimento, abordando um ponto de vista macro, se é que assim podemos dizer.
Agora, queremos falar especificamente sobre pontos que você precisa levar em consideração dentro de cada fundo de tijolo antes de fazer o seu investimento.
Analisar essas características específicas permitirá que você faça investimentos melhores e, consequentemente, tenha retornos melhores. Veja a seguir o que você precisa analisar antes de escolher o seu fundo de tijolo:
Localização dos imóveis
A localização dos imóveis possui uma importância gigantesca em um processo de escolha de um fundo imobiliário.
O motivo é simples: a localização de um imóvel pode colaborar para a sua valorização e até mesmo pela sua procura no mercado, já que alguns locais possuem relevância estratégica para muitas empresas.
Pense, por exemplo, em galpões industriais, logísticos e até mesmo em salas comerciais.
Às empresas que realizam o aluguel dessas estruturas contam com a localização desses imóveis para melhorar o funcionamento de suas operações, por conta de fatores como:
- o armazenamento de estoques;
- o transporte de mercadorias;
- a produção de bens variados;
- entre outros elementos.
Em virtude disso, acaba sendo indicado que você sempre procure alocar o seu capital em fundos que possuam imóveis bem localizados.
Tipos de Imóveis
Os tipos de imóveis de um fundo também possuem uma relevância enorme na hora de fazer a escolha e, por conta disso, você sempre deve fazer uma análise apurada sobre isso.
Via de regra, fundos que possuam diferentes tipos de imóveis irão apresentar um maior nível de segurança para o investidor, por motivos que já citamos anteriormente.
Entretanto, esse não é o único fator que deve ser considerado na hora de olhar para os diferentes tipos de imóveis existentes.
Na verdade, levar em consideração a própria natureza de cada imóvel é crucial para que você consiga fazer uma boa escolha.
Imóveis como shoppings, indústrias, galpões logísticos e escritórios comerciais geralmente possuem aluguéis com maior prazo e receita, o que é muito interessante para os fundos e investidores.
Em contrapartida, muitos outros fundos não possuem essa mesma realidade, pois possuem imóveis em outros segmentos.
Quantidade de Imóveis
A quantidade de imóveis de um fundo é um fator crucial para que possamos escolher um bom fundo imobiliário de tijolo para investir.
Aqui, não se preocupe em procurar por fundos que possuam uma grande variedade de imóveis. Isso não é necessariamente algo positivo.
O que estamos buscando com essa análise é entender:
- Qual é a receita total do fundo;
- Quantos porcento dessa receita provém de cada imóvel.
A partir disso, conseguimos entender o quanto a receita do fundo é dependente de um único imóvel.
Se o fundo possuir uma boa diversificação de suas fontes de receita entre os imóveis, ele automaticamente será mais seguro.
Duração do contrato
É importante buscar sempre fundos imobiliários que tenham durações de contrato mais elevadas, já que isso garante que o inquilino irá permanecer naquele imóvel por um longo período de tempo.
Caso os imóveis tenham contratos com durações menores, será necessário que haja uma ampla variedade de ativos no fundo para que haja uma menor dependência de cada um deles e um maior grau de segurança.
Gestão do Fundo
Por fim, sempre vale a pena analisar a gestão do fundo e levar em consideração fatores como:
- como ela está estruturada;
- quais são os seus resultados ao longo do tempo;
- seu grau de confiabilidade dentro do mercado;
- e assim por diante.
Quando há uma convergência entre todos os fatores que foram apresentados aqui e uma boa gestão, as chances de que o fundo expanda seus resultados continuamente são muito grandes.
Em conclusão, vale a pena investir em fundos de tijolo?
Sim, com certeza vale a pena investir em fundos imobiliários de tijolo. Contudo, essa mesma afirmação vale para fundos de papel, híbridos, de agronegócio e assim por diante.
Todos — ou quase todos — os investimentos disponíveis no mercado financeiro podem valer a pena. A grande questão é conseguir fazer com que eles sejam incorporados a sua carteira de investimentos da forma certa, com estratégia, segurança e alinhamento com seus objetivos.
Agora, nossa recomendação é de que você se aprofunde em seus estudos sobre os fundos de tijolo e faça seus investimentos se achar que isso pode ser relevante para você!
Disclaimer: As opiniões, análises e informações contidas nesse artigo não constituem recomendação de investimento, nem tampouco material de oferta para subscrição, compra ou venda de títulos ou valores mobiliários, instrumentos financeiros, cotas em fundos de investimento ou qualquer produto ou serviço de investimentos. Declarações contidas neste artigo relativas às perspectivas dos negócios, projeções de resultados operacionais e financeiros, bem como referências ao potencial de crescimento das companhias citadas, constituem meras previsões. Essas expectativas são altamente dependentes de fatores incertos, como o comportamento do mercado, da situação econômica do Brasil, da indústria e dos mercados internacionais. Portanto, cada declaração aqui escrita está sujeita a mudanças, e não deve ser utilizada como insumo para qualquer estratégia de investimento pessoal ou institucional.
