O plano diretor é um instrumento importantíssimo para o desenvolvimento do mercado imobiliário e neste artigo você entenderá mais sobre ele!
O mercado imobiliário das décadas de 80 e 90 está longe de refletir a atual realidade em que vivemos. Nesse meio tempo, mudanças demográficas, culturais e ambientais determinaram novas normas para o mercado da construção.
Além disso, novas demandas aparecem de tempos em tempos, fazendo com que os planos de uma cidade para o seu mercado imobiliário sejam transformados rapidamente.
Por conta desse fator, o estado possui em suas mãos uma ferramenta importante para controlar o mercado imobiliário e direcioná-lo da melhor maneira possível: o plano diretor.
E é sobre ele que nós falaremos neste artigo. Então, se você quer entender como o plano diretor afeta o mercado imobiliário, continue conosco até o final da leitura!
De quanto em quanto tempo o plano diretor é revisado?
Como o plano diretor influencia o mercado imobiliário?
O que é o plano diretor?
O plano diretor é uma lei de âmbito municipal, cuja função é indicar como os trechos urbanos de uma cidade podem e devem ser ocupados.
Em virtude disso, sua finalidade está diretamente associada à organização e controle da expansão e estruturação de uma cidade, de modo que ela se torne capaz de oferecer mais mobilidade e qualidade de vida para todos os que estão ali inseridos.
Essa lei é traçada de acordo com estudos prévios sobre a realidade de uma cidade do ponto de vista:
- físico;
- econômico;
- social;
- ecológico;
- administrativo.
Assim, o poder público pode definir de forma mais clara suas propostas de desenvolvimento imobiliário e de infraestrutura no curto, médio e longo prazo.
A ideia básica é construir um caminho entre o cenário atual e o cenário desejado para uma cidade em um determinado horizonte de tempo.
A partir daí, diversas mudanças podem ser implementadas, como:
- cessão de imóveis abandonados para práticas de retrofit;
- abertura de novas vias;
- construção de loteamentos;
- adensamento preferencial;
- adensamento restrito.
Outro ponto importante em relação ao plano diretor é que é ele quem define quais são as ocupações que uma zona específica pode ser. Assim, o proprietário terá que se adequar às determinações residenciais, comerciais ou mistas.
Plano diretor e coeficiente de aproveitamento
Segundo o artigo 1.228 do Código Civil, todo proprietário possui o direito de aproveitar o seu imóvel. Porém, esse direito carrega a obrigação de dar a esse imóvel função social, para que ele possa impactar positivamente a cidade.
Esse projeto precisa atender a todos os parâmetros urbanísticos definidos no Plano Diretor e talvez o mais importante deles seja o coeficiente de aproveitamento do imóvel.
O coeficiente de aproveitamento indica a área máxima que poderá ser construída em determinado lote ou conjunto de lotes e está diretamente relacionada à área de solo do próprio terreno, definindo o seu potencial construtivo.
Atualmente, em situações normais, existem três coeficientes de aproveitamento:
- mínimo;
- máximo;
- básico.
Coeficiente de aproveitamento mínimo
O coeficiente mínimo define qual é a área mínima de um imóvel que deve ser aproveitada, seja por meio de edificação, seja por meio do exercício de alguma atividade.
Coeficiente de aproveitamento máximo
O coeficiente máximo define o limite acima do qual não se pode exercer nenhum aproveitamento construtivo do imóvel.
A desobediência do coeficiente máximo pode gerar punições e sanções, como:
- multas;
- demolições;
- suspensão das atividades do infrator;
- suspensão de novos licenciamentos;
- entre outros.
Coeficiente de aproveitamento básico
Já o coeficiente básico é aquele que está diretamente associado ao terreno. Isto é, ele suporta o direito fundamental do proprietário de construir em seu terreno.
Isso significa que o proprietário tem a obrigação de aproveitar um terreno no Município em seu coeficiente mínimo e, ao mesmo tempo, o direito de exercer o seu potencial construtivo básico, gratuitamente.
Plano diretor e Outorga Onerosa do direito de construir
A Outorga Onerosa do direito de construir (ODC) é a compra de um direito adicional de construção em um terreno, indo além do coeficiente de aproveitamento máximo.
Isso é possível pois o município possui um “banco fictício ou estoque de metros quadrados” para cada região, a depender do seu estágio de adensamento, e, havendo disponibilidade de área no tal banco, pode vendê-lo para um particular interessado.
Plano diretor e Unidade de Transferência do Direito de Construir.
A sigla UTDC significa Unidade de Transferência do Direito de Construir.
A UTDC é a versão privada da ODC. Ou seja, a compra do direito de construção adicional é realizada com um particular e não com o Município.
Ela é gerada por um imóvel que, por alguma razão de interesse público, não pode exercer plenamente o seu potencial construtivo.
Plano diretor e Direito de Preempção
Outro instrumento obrigatório de qualquer Plano Diretor é o chamado direito de preempção.
O direito de preempção condiz a uma preferência do município, dentro dos limites previstos na lei municipal, a aquisição de imóvel urbano que venha a ser objeto de negociação entre particulares.
Em outras palavras, caso o município tenha projetos específicos que sejam impedidos por propriedades privadas, ele terá o direito de compra daquela propriedade para que os projetos possam ter prosseguimento.
De quanto em quanto tempo o Plano Diretor é revisado?
O Plano Diretor não é um documento fixo e imutável, conforme mencionamos anteriormente, no início deste texto.
Na verdade, ele é revisto ocasionalmente para que possam ser consideradas as mudanças que devem acontecer para que a cidade possa continuar crescendo de forma sustentável e benéfica para todos os cidadãos.
Atualmente, por lei, o Plano Diretor deve ser revisado em um prazo máximo de 10 anos, podendo ser revisado mais rapidamente, caso surja a necessidade de fazê-lo.
É importante ter isso em mente pois, dependendo das mudanças realizadas, diversas oportunidades de empreendimentos imobiliários podem surgir em uma determinada região, trazendo assim potencial de ganhos para a cidade, seus moradores e empresas do mercado imobiliário.
Como o plano diretor influencia o mercado imobiliário?
A seguir, traremos alguns exemplos de como um plano diretor pode influenciar o mercado imobiliário:
Perspectivas para o futuro
Em primeiro lugar, o plano diretor aumenta o horizonte de perspectivas para o futuro do mercado da construção civil, pois aponta:
- interesses de desenvolvimento da cidade;
- regiões que receberam mais atenção;
- liberações de novos empreendimentos;
- Entre outros fatores.
No fim das contas, a partir dessa visão clara do futuro é que as construtoras podem decidir tomar novos rumos e até mesmo investir em novas operações dentro de uma cidade.
Muitas cidades ainda possuem limitações construtivas bastante específicas que impedem a exploração de empreendimentos. Porém, isso pode ser eventualmente revisto, abrindo muitas perspectivas para o futuro dos empreendimentos naquela região.
Surgimento de oportunidades
Além disso, o plano diretor traz consigo o surgimento de oportunidades, que estão diretamente associadas à possibilidade de lucro para construtoras, incorporadoras e outras empresas do mercado imobiliário.
Valorização de regiões
Também é importante ressaltar que o plano diretor proporciona a valorização de regiões ao longo do tempo, pois pode dedicar os esforços da iniciativa pública e privada em prol do desenvolvimento de bairros e zonas específicas.
Além disso, a própria renovação de imóveis assume um papel central neste ponto, transformando imóveis até então subutilizados em estruturas funcionais e que podem cumprir seu papel social, valorizando o seu entorno.
Conclusão
Como você pode ver, o plano diretor é um aspecto essencial dentro de uma boa política urbana e imobiliária e é função de todos aqueles interessados no mercado imobiliário terem uma visão atenta às mudanças nos planos de sua cidade ou das cidades em que investem.
É a partir dessa clareza que novos investimentos podem ser idealizados e que a tomada de decisão também pode se tornar mais assertiva e capaz de gerar resultados positivos para a sociedade e, obviamente, para o bolso daqueles que fazem do mercado imobiliário o seu ganha-pão.
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Disclaimer: As opiniões, análises e informações contidas nesse artigo não constituem recomendação de investimento, nem tampouco material de oferta para subscrição, compra ou venda de títulos ou valores mobiliários, instrumentos financeiros, cotas em fundos de investimento ou qualquer produto ou serviço de investimentos. Declarações contidas neste artigo relativas às perspectivas dos negócios, projeções de resultados operacionais e financeiros, bem como referências ao potencial de crescimento das companhias citadas, constituem meras previsões. Essas expectativas são altamente dependentes de fatores incertos, como o comportamento do mercado, da situação econômica do Brasil, da indústria e dos mercados internacionais. Portanto, cada declaração aqui escrita está sujeita a mudanças, e não deve ser utilizada como insumo para qualquer estratégia de investimento pessoal ou institucional.
