Antes de escolher um fundo imobiliário para compor sua carteira, é importante saber como analisar fundos imobiliários. Com algumas características próprias, os FIIs são ativos que apresentam baixa volatilidade e rendimentos atrativos para investidores de diferentes perfis.
A queda constante da taxa Selic a partir de meados de 2019 aumentou a busca por ativos de renda variável. Diante deste contexto, os FIIs surgem como uma opção interessante para a diversificação do portfólio de investimentos.
Neste artigo, vamos explicar mais sobre as características dos fundos de investimento imobiliários. Você também vai conhecer quais os principais indicadores devem ser levados em consideração na análise de FIIs.
O que são Fundos Imobiliários
Os fundos de investimento imobiliários surgiram no Brasil com a criação da Lei Nº 8.668, de 1993. Atualmente, são regulamentados pela Comissão de Valores Mobiliários, na Instrução Nº 472 de 2008.
Nos fundos imobiliários, cada investidor compra sua participação por meio do sistema de cotas. Elas representam as frações ideais do capital líquido do FII. As cotas dos fundos são negociadas por meio do mercado de balcão organizado na bolsa de valores.
Características dos Fundos Imobiliários
Atualmente, há mais de 260 FIIs listados na BOVESPA. O patrimônio total dos fundos de investimentos imobiliários na B3 é de R$ 103 bilhões, com mais de 1 milhão de investidores.
Entre as principais características dos fundos imobiliários, estão:
- As cotas de um fundo imobiliário não podem ser resgatadas. O investidor deve liquidar sua participação por meio da venda de sua cota a terceiros;
- O FII deve, obrigatoriamente, alocar pelo menos 75% do seu patrimônio na compra de empreendimentos imobiliários;
- Os demais 25% poderão ser distribuídos na compra de valores e títulos de dívidas imobiliárias. Entre eles, estão o CRI (Certificado de Recebíveis Imobiliários) e LCI (Letra de Crédito Imobiliário);
- O FII obtém lucro por meio do aluguel, venda ou arrendamento dos seus imóveis;
- Os cotistas de um FII podem obter ganhos por meio da valorização de cotas ou da distribuição de rendimentos;
- O prazo de liquidação de uma cota de fundo imobiliário é de 2 dias úteis após sua negociação na bolsa de valores;
- É obrigação do FII distribuir pelo menos 95% dos seus lucros aos cotistas sob a forma de dividendos. Na maioria dos casos, esse retorno é pago mensalmente.
Como funciona a distribuição de lucros de um fundo imobiliário
A seguir, vamos listar os diferentes tipos de FIIs antes de entender como analisar fundos imobiliários.
Quais são os tipos de fundos imobiliários?
Basicamente, há dois tipos principais de fundos imobiliários: os de tijolo e de papel. A principal diferença está na forma como os ativos do FII estão distribuídos.
Nos fundos imobiliários do tipo tijolo, o fundo adquire bens físicos. Seu lucro vem pela valorização do patrimônio e cobrança dos aluguéis. Nos fundos de papel, os ativos estão alocados em títulos do mercado imobiliário ou então na compra de fundo de fundos.
Veja algumas categorias de fundos imobiliários de acordo com os setores de atuação:
- FIIs de Agências Bancárias;
- FIIs de Educação;
- FIIs de Fundos;
- FIIs de Galpões Logísticos;
- FIIs de Hospitais;
- FIIs de Hotéis;
- FIIs de Incorporação;
- FIIs de Lajes Corporativas;
- FIIs de Recebíveis Imobiliários;
- FIIs de Shoppings;
- FIIs Residenciais;
- E os FIIs híbridos, que mesclam mais de uma categoria acima.
E em nossa matéria especial, também falamos mais sobre 6 diferentes tipos de fundos. Assim, você pode aprender mais sobre como analisar fundos imobiliários.
Como analisar fundos imobiliários?
Além de uma análise qualitativa, que envolve fatores externos de mercado e especulação, o investidor também deve levar em consideração os índices quantitativos do fundo.
A seguir, listamos os passos para você descobrir como analisar fundos imobiliários:
1. Saiba qual é o patrimônio do Fundo Imobiliário
Entender o que está por trás de cada FII, a localização dos seus empreendimentos e sua estratégia de expansão ajuda a melhor tomada de decisão. Antes de adquirir as cotas de um fundo imobiliário, você deve se perguntar:
- Quais são os bens adquiridos pelo fundo?
- Onde os imóveis estão localizados?
- Quando os contratos de aluguel vencem?
- Como e quando os aluguéis são reajustados?
- Qual o seu patrimônio líquido total?
- Qual a área bruta disponível para locação?
- Qual a relação entre a área locada e a área disponível?
- Quais as taxas de administração envolvidas?
- Quem é o gestor do fundo?
Além disso, busque conhecer sobre quais os recebíveis imobiliários que compõem a carteira do fundo. Conheça a localização desses bens e seus vencimentos. Verifique os últimos relatórios mensais emitido pela gestão e leia quais os últimos fatos relevantes.
Outra dica é procurar por segmentos de fundos imobiliários com os quais você tem afinidade. Ter um conhecimento prévio sobre a dinâmica daquele mercado ajuda a entender o porquê da variação de preços e rendimentos do fundo.
2. Conheça a Gestão do Fundo
Uma pesquisa sobre a empresa que realiza a gestão do fundo e seu histórico ajuda a ter uma visão geral sobre a experiência da equipe envolvida na administração. Visite os sites dos fundos e busque mais informações.
Além de acompanhar os relatórios e fatos relevantes, procure saber se o fundo está realizando novas aquisições ou novas emissões de cotas para compreender quais os seus objetivos futuros. Além disso, conheça as taxas praticadas pela gestão do fundo.
Neste artigo, nossa equipe fala mais a respeito das principais despesas envolvidas na aquisição de um fundo, como taxas de administração e corretagem, para que elas não atrapalhem seu retorno financeiro.
3. Índices quantitativos na análise do Fundo Imobiliário
Uma dica importante sobre como analisar fundos imobiliários é verificar os indicadores quantitativos de performance. Eles devem ser analisados de maneira conjunta, evitando eventuais desvios ao oferecer uma visão geral sobre o desempenho do fundo nos últimos meses.
Abaixo, listamos 3 dos principais índices técnicos para analisar um fundo imobiliário: o P/VPA (preço sobre valor patrimonial), D.Y. (dividend yield) e taxa de vacância.
3.1 Como analisar o P/VPA do Fundo Imobiliário
O P/VPA, ou Preço sobre Valor Patrimonial é um índice que corresponde ao valor de mercado do fundo sobre o seu patrimônio líquido. Basicamente, ele serve como parâmetro para verificar se o preço de uma cota do fundo está “cara” ou “barata”.
O patrimônio líquido de um fundo imobiliário corresponde ao valor total dos seus ativos adquiridos, sejam eles imóveis ou títulos de renda fixa. Nele, são acrescidos ainda o caixa financeiro e subtraídos os passivos e as obrigações financeiras do fundo.
Os imóveis do fundo são precificados por meio de laudos avaliativos. Muitas vezes, estes preços podem estar desatualizados com os praticados pelo mercado, portanto o P/VPA não deve ser analisado de maneira isolada antes de comprar um fundo imobiliário.
Para saber se o P/VPA de um fundo imobiliário é o ideal, ele deve estar mais próximo de 1. Ou seja, acima de 1, uma cota está teoricamente acima do que seu valor de mercado. Já um P/VPA abaixo de 1 corresponde a um preço abaixo de seu preço real.
| Código de negociação | P/VPA |
| HCRI11 | 1,56 |
| NVHO11 | 1,55 |
| CXRI11 | 1,54 |
| HUSC11 | 1,52 |
| NSLU11 | 1,45 |
Fundos Imobiliários de maior P/VPA na bolsa, Outubro/2020.
Fonte: Funds Explorer
3.2 Como analisar o D.Y. do Fundo Imobiliário
O D.Y, ou Dividend Yield, é uma métrica que representa a distribuição de rendimentos do fundo imobiliário em um determinado período de tempo. O D.Y. corresponde à rentabilidade do preço das cotas por meio da distribuição dos lucros do fundo.
| Código de negociação | Preço atual | Último rendimento | D.Y. (12m) |
| RBRD11 | R$ 70,32 | R$ 0,06 | 23,41% |
| RBDS11 | R$ 29,04 | R$ 0,62 | 17,81% |
| XPCM11 | R$ 58,32 | R$ 0,97 | 17,15% |
| NEWU11 | R$ 45,85 | R$ 0,00 | 16,63% |
| RBCB11 | R$ 19,00 | R$ 0,00 | 14,62 |
Fundos Imobiliários de maior D.Y. na bolsa (últimos 12 meses)
Fonte: Funds Explorer
Mas não se engane: nem sempre um bom D.Y. representa um bom fundo. Um alto dividendo pode ocultar uma cota desvalorizada por outros fatores. Analise a distribuição mensal dos rendimentos no período de um ano ou mais para entender sua variação.
3.3 Como analisar a taxa de vacância de um fundo imobiliário?
A vacância do fundo imobiliário representa os ativos que não estão ocupados no momento. Ela pode ser física, na qual os bens não estão ocupados, ou financeira, que pode acontecer quando os aluguéis de novos ativos do fundo estão em período de carência.
Já a taxa de vacância corresponde à área disponível para locação do FII sobre o total da área bruta locável do empreendimento, o ABL. É possível analisar a taxa de vacância do fundo imobiliário como um todo ou de cada ativo que possui em particular.
Uma alta taxa de vacância por um longo período de tempo pode impactar nos lucros do fundo, por aquele ativo não gerar renda a partir do aluguel. Acompanhe os relatórios para saber como está a relação entre imóveis ocupados e disponíveis do fundo.
Para amenizar os riscos com a vacância, alguns fundos contam com a chamada Garantia de Renda. Nela, os cotistas recebem rendimentos do locatário mesmo em caso de vacância física por um determinado período de tempo.
3.4 Mais índices quantitativos para analisar um Fundo Imobiliário
Além dos indicadores citados acima, os investidores podem verificar outros dados para saber como analisar fundos imobiliários:
- Cap rate: é o rendimento gerado por um bem imobiliário (aluguel) dividido pelo seu valor de mercado;
- Valor do aluguel por m² nas regiões em que os empreendimentos do fundo estão situados;
- Valor por m² dos imóveis do fundo em relação ao preço praticado pelo mercado;
- Número de cotas do fundo e flutuação do preço.
Quais são as alternativas aos Fundos Imobiliários?
Agora que você conhece as principais características e indicadores sobre como analisar fundos imobiliários, poderá tomar as melhores decisões na aquisição de suas cotas.
Caso ainda esteja com dúvidas, uma alternativa para realizar investimentos no setor com maior segurança e boas taxas de retorno pode ser o crowdfunding imobiliário. Nele, um grupo de pessoas arrecada recursos para financiar imóveis e, como recompensa, recebe boas rentabilidades.
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Disclaimer:As opiniões, análises e informações contidas nesse artigo não constituem recomendação de investimento, nem tampouco material de oferta para subscrição, compra ou venda de títulos ou valores mobiliários, instrumentos financeiros, cotas em fundos de investimento ou qualquer produto ou serviço de investimentos. Declarações contidas neste artigo relativas às perspectivas dos negócios, projeções de resultados operacionais e financeiros, bem como referências ao potencial de crescimento das companhias citadas, constituem meras previsões. Essas expectativas são altamente dependentes de fatores incertos, como o comportamento do mercado, da situação econômica do Brasil, da indústria e dos mercados internacionais. Portanto, cada declaração aqui escrita está sujeita a mudanças, e não deve ser utilizada como insumo para qualquer estratégia de investimento pessoal ou institucional.
