Quais os melhores Fundos Imobiliários para 2021? Confira as oportunidades

A presença de mais de 1 milhão de investidores pessoas físicas nos FIIs listados na bolsa de valores brasileira traz à tona dúvidas na hora de escolher quais serão os melhores fundos imobiliários para 2021. Alguns motivos explicam o aumento do interesse atual do público investidor pelos Fundos Imobiliários:

• Taxa Selic no menor patamar histórico, atualmente em 2% ao ano;
• Menor volatilidade dos FIIs em relação ao mercado de ações;
• Aumento substancial da liquidez dos FIIs a partir de 2019;
• Dividendos mensais isentos de Imposto de Renda;
• Resiliência de segmentos de FIIs em meio à crise do coronavírus, como o setor de Logística, que em alguns casos já apresentam valor de mercado iguais ao pré-crise;
• Modo fácil de se investir no mercado imobiliário mesmo sem possuir imóveis;
• Gestão profissional, taxas de corretagem gratuitas e diversificação da carteira.

Para aproveitar o cenário de retomada econômica que se desenha para 2021, a equipe da URBE.ME preparou um guia com alguns dos FIIs que podem ser excelentes oportunidades para sua carteira. Confira a seguir!

Como investir em Fundos Imobiliários?

Ainda segundo a B3, entre dezembro de 2019 a setembro de 2020 houve um aumento de 164% no número total de investidores de FIIs no Brasil. Para começar a investir em fundos imobiliários, alguns pontos são importantes considerar:

• Possuir uma reserva de emergência com liquidez diária correspondente a 6 meses ou até 1 ano do seu custo de vida;
• Saber qual é o seu perfil de investidor. Ao criar sua conta em uma corretora, preencha o teste de suitability obrigatório para saber se você é conservador, moderado ou arrojado para diversificar sua carteira;
• Saber como analisar fundos imobiliários, quais os principais índices, ler os relatórios mensais e saber quais deles possui maior afinidade;
• Entender qual a diferença entre os tipos de fundos imobiliários, se são de tijolo ou papel por exemplo, e qual a composição de sua carteira de ativos;
• Após uma análise e pesquisa detalhada, você pode começar a investir depositando o valor do investimento em sua corretora de ações e negociando os FIIs de acordo com seu código (ticker) no homebroker;
• Pesquise sobre as taxas de corretagem e como o imposto de renda incide sobre os FIIs; ao vender suas cotas, há pagamento de alíquota de 15% sobre o lucro obtido, que deve ser efetuado por meio de emissão de DARF no site da Receita Federal.

Feito isso, é hora de decidir entre quais serão os possíveis melhores fundos imobiliários para 2021. Confira abaixo!

10 Melhores Fundos Imobiliários para 2021

Para escolher os 10 possíveis melhores fundos imobiliários para 2021, nossa equipe analisou 5 fundamentos. São eles: P/VPA, dividend yield e variação do preço da cota nos últimos 12 meses, taxa de ocupação e liquidez. Além disso, analisamos brevemente também as perspectivas futuras para cada.

Com isso, chegamos aos 10 melhores fundos imobiliários para 2021:

• XPLG11
• MXRF11
• HGLG11
• XPML11
• BCFF11
• RECT11
• HFOF11
• HSML11
• HTMX11
• KNIP11

Confira no gráfico a seguir os índices de cada um destes FIIs.

FII	Setor	P/VPA	D.Y. 12m	Preço 12m	Ocupação	Liq. diária
XPLG11	Logística	1,18	5,63%	+0,39%	90%	69.430
MXRF11	Híbrido	1,03	8,47%	-7,38%	–	1.319.124
HGLG11	Logística	1,17	4,32%	-1,86%	91,1%	85.526
XPML11	Shoppings	0,98	2,73%	-13,42%	95,2%	48.825
BCFF11	FOF	1,04	6,00%	-15,21%	–	51.201
RECT11	Híbrido	0,97	10,19%	-8,12%	89,4%	51.800
HFOF11	FOF	1,02	8,12%	-3,17%	–	91.039
HSML11	Shoppings	0,89	4,48%	-13,92%	95,1%	91.066
VISC11	Shoppings	0,95	3,80%	-13,31%	92,8%	25.131
KNIP11	Recebíveis	1,04	7,22%	-6,35%	–	66.597

Fonte: Funds Explorer (Novembro 2020)

Comparação de preço das cotas entre 04/11/2019 e 30/10/2020

1. XPLG11 – Fundo Imobiliário de Tijolo do Setor Logístico

Mesmo com a queda no IFIX de 1,36% no período analisado (04/11/2019 a 30/10/2020), o fundo de logística XP LOG FII foi um dos poucos que obteve valorização no preço das suas cotas no mesmo intervalo, de 0,39%, mesmo com a 4ª emissão de cotas. 

Confira a seguir alguns de seus pontos fortes e de atenção para o ano seguinte:

Pontos fortes do XPLG11

• Excelente carteira de ativos, com 13 imóveis em 6 estados;
• O XPLG11 possui clientes de peso, como Via Varejo, Renner, Leroy Merlin, Panasonic e Unilever;
• 39% de clientes varejistas, que sentiram os impactos da crise em menor escala;
• Alta liquidez e composição de 3,38% do IFIX.

Pontos fracos do XPLG11

• O XPLG11 possui um P/VPA atual de 1,18, considerado alto;
• Preço de mercado das cotas de R$ 129,00 x Preço patrimonial de R$ 109,57;
• Redução do D.Y. em 2020 (atuais 5,63% contra 13,21% desde o IPO);
• Aumento da vacância física e financeira em 2020.

2. MXRF11 – Fundo Imobiliário de Papel do Segmento Híbrido

Seguindo com os melhores fundos imobiliários para 2021, o Maxi Renda é um fundo de papéis que tem apresentado excelentes índices a um preço atrativo para quem gostaria de começar a investir em FIIs com pouco. O preço atual da cota em 30/10/2020 é de R$ 10,41.

O MXRF11 investe em letras financeiras, além de comprar cotas de outros fundos e alugar imóveis residenciais em São Paulo, Goiânia e outras cidades.

Pontos fortes do MXRF11

• Fundo com preço acessível para investidores iniciantes;
• FII de maior liquidez da bolsa, com mais de 1 milhão de negociações mensais;
• O MXRF11 distribuiu rendimentos acima de 8% nos últimos 12 meses;
• O atual P/VPA do MXRF11 está em 1,03, o que significa que seu preço patrimonial e de mercado estão quase equivalentes.

Pontos fracos do MXRF11

• Alta concentração da carteira em crédito imobiliário (63%);
• 5ª e 6 emissão de cotas em 2020 também impactaram a redução de rendimentos;
• A queda na cotação do MXRF11 foi maior do que o IFIX no período;
• Aluguel de imóveis residenciais representam apenas 5% da carteira de MXRF11.

3. HGLG11 – Fundo Imobiliário de Tijolo do Setor Logístico

O HGLG11 é um fundo imobiliário do setor logístico, gerenciado pela Credit Suisse. Com 14 ativos em 4 estados, é o de 4ª maior participação no IFIX, e possui planos arrojados de expansão para 2021. Apesar do alto P/VPA atual, em 1,17, o HGLG11 poderá se beneficiar do atual panorama econômico com aumento do aluguel cobrado pelo IGPM e expansão de novos ativos.

Para saber os pontos fortes e fracos de HGLG11, clique aqui e leia nossa matéria especial sobre este FII.

4. XPML11 – Fundo Imobiliário de Tijolo do Setor de Shoppings

Um fundo que pode se beneficiar com a retomada das atividades econômicas para 2021 é o FII de Shopping Centers XPML11. Sem dúvidas, o setor foi um dos mais afetados pela crise de 2020, resultando em queda nos rendimentos, desvalorização e encerramento de contratos de aluguel.

Mas, por outro lado, a reabertura gradual dos shoppings, proximidade do Natal e uma melhor perspectiva para o próximo ano, transformam o XP Malls FII em dos melhores fundos imobiliários para 2021, pelas cotas estarem abaixo do seu atual valor patrimonial.

Pontos fortes do XPML11

• Diversificação de 13 ativos imobiliários em 6 estados diferentes;
• A taxa de ocupação de XPML11 permanece alta, acima de 95%;
• 46,6% dos contratos de vencerão em períodos maiores que 36 meses;
• Alta liquidez e aumento no número de cotistas mesmo com a crise do coronavírus.

Pontos fracos do XPML11

• O XPML11 observou aumento da taxa de inadimplência no 2T2020;
• Quedas acentuadas nas vendas das lojas dos shoppings do fundo;
• Possibilidade de novas medidas restritivas nas cidades em que os shoppings estão presentes durante o período de pandemia, afetando a performance do fundo;
• Rendimentos baixos no curto e médio prazo, até a recuperação do segmento.

5. BCFF11 – Fundo Imobiliário de Papel do Tipo FOF (Fundo de Outros Fundos)

O primeiro fundo de papéis a aparecer em nossa lista de melhores fundos imobiliários para 2021 é o BCFF11. Também conhecido como BTG Pactual Fundo de Fundos, este FII tem como objetivo a compra de cotas de outros fundos imobiliários. Por isso, pode se beneficiar com o potencial crescimento e valorização do setor.

Pontos fortes do BCFF11

• Retomada gradual dos rendimentos nos últimos meses;
• O BCFF11 possui uma carteira diversificada em diferentes setores, com 82% de exposição em Fundos Imobiliários;
• 17% do patrimônio líquido depositado em caixa;
• Tradição de mais de 10 anos desde sua fundação em janeiro de 2010.

Pontos fracos do BCFF11

• O BCFF11 possui uma exposição (14%) em FIIs de shoppings, que ainda dependem da retomada das atividades para recuperação dos rendimentos;
• Taxas de administração e performance acima da média cobrada por outros fundos.

6. RECT11 – Fundo Imobilário Híbrido de Lajes Corporativas

Com foco em aquisição de lajes corporativas, o RECT11 é um FFI que se destaca pelo alto dividend yield, com planos ousados de expansão para os próximos anos. Atualmente, o REC Renda Imobiliária FII está sendo negociado com P/VPA de 0,97 e D.Y. acima de 10% nos últimos 12 meses . 

Mas vale a pena olhar para os demais fundamentos de RECT11 para entender melhor a estratégia gerencial do fundo. Clique aqui e confira em nossa matéria especial sobre RECT11 para saber porquê este fundo pode valer a pena para 2021.

7. HFOF11 – Fundo Imobiliário de Papel do Tipo FOF (Fundos de outros Fundos)

O Hedge Top FOFII 3 FII é o segundo fundo de fundos a aparecer em nossa lista de melhores fundos imobiliários para 2021. Com excelente diversificação em diferentes segmentos e valor de mercado superior a R$ 2 bi, o HFOF11 é uma opção sólida que demonstra sinais de recuperação após a queda de liquidez no primeiro semestre de 2020. 

A queda dos FIIs em 2020 também possibilitou o HFOF11 a adquirir posições consideráveis em cotas que a gestão acredita serem excelentes oportunidades para seu portfólio.

Pontos fortes do HFOF11

• 24% de exposição em fundos do setor logístico, que apresentam boa performance em 2020;
• 2,83% de participação no IFIX, o 3º maior fundo de papel da bolsa de valores;
• O HFOF11 obteve rendimentos superiores a 8% nos últimos 12 meses;
• Valorização da cota de 14,7% a.a. desde fevereiro de 2018, contra 7,9% a.a. do IFIX.

Pontos fracos do HFOF11

• Queda de rendimentos do setor de FIIs como um todo afeta os dividendos dos fundos de outros fundos;
• Mesmo com uma posição pequena do total de ativos em FIIs de Shoppings (2%), o HFOF11 sofre de maneira indireta pela reabertura gradual da economia;
• 30% de exposição da carteira de HFOF11 está em CRI, que pode ser visto com desconfiança por investidores que preferem ativos físicos.

8. HSML11 – Fundo Imobiliário de Tijolo do Setor de Shoppings

Para quem crê na retomada econômica de shoppings centers e reaquecimento da economia em 2021, o HSML11 é outra oportunidade que aparece descontada em nossa lista. Tendo sido o maior IPO de FIIs de shoppings do país até 2018, todos os 8 ativos do FII HSI Malls estão reabertos e, desde junho, vêm dando sinais de reversão dos indicadores.

Pontos fortes do HSML11

• A distribuição de rendimentos do HSML11 não foi interrompida mesmo com a crise do coronavírus. O D.Y. foi de 0,20% em junho de 2020, subindo para atuais 0,51% em outubro de 2020, demonstrando força e resiliência;
• Liquidez de 91 mil negociações diárias na B3, o 3º maior FII de shoppings do IFIX.
• Vacância física controlada, em apenas 4,9% em setembro de 2020.

Pontos fracos do HSML11

• Incertezas econômicas e possibilidade de novos fechamentos dos shoppings podem afetar novamente a performance do fundo;
• Níveis de inadimplência acima de 23% em junho de 2020;
• Fundo relativamente novo e com 96,4% da carteira concentrada em 5 ativos.

9. VISC11 – Fundo Imobiliário de Tijolo do Setor de Shoppings

Finalizando o que pode ser o investimento de maior risco em nossa lista de melhores fundos imobiliários para 2021, temos o VISC11, outro fundo de shoppings. 

O Fundo Imobiliário Vinci Shopping Centers também reduziu seus rendimentos em 2020, mas não suspendeu por completo o pagamento mensal aos seus cotistas. Além disso, pela maior diversificação de carteira, apresentou sinais de retomada maiores do que seus FIIS correlatos.

Pontos fortes do VISC11

• Fundo imobiliário com maior participação em shoppings, com 15 ativos ao todo;
• O VISC11 vem retomando a cobrança integral dos aluguéis dos lojistas, traduzindo em aumento dos rendimentos para os cotistas;
• Rentabilidade total do fundo desde sua fundação em 2017 está em 14,5 pontos percentuais acima do IFIX.

Pontos fracos do VISC11

• FII de menor liquidez entre todos os 10 citados, com média de 25 mil negociações diárias;
• Operação ainda está reduzida em todos os shoppings, sendo que alguns cinemas permanecem totalmente fechados;
• Os ativos de VISC11 passaram por uma reavaliação em setembro de 2020, com queda de 4,6% no valor patrimonial por cota.

10. KNIP11 – Fundo Imobiliário de Papel de Recebíveis

Fechando nosso guia com os melhores fundos imobiliários para 2021, está um fundo de recebíveis, o KNIP11. A gestão do FII dedica-se à compra de títulos de renda fixa como CRI e LCI. Com menor volatilidade do que outros FIIs, o Kinea Índices de Preço acompanha a taxa de juros de longo prazo, sendo uma opção de menor oscilação.

Pontos fortes do KNIP11

• D.Y. atual de 0,68%, em patamares acima do período pré-crise no 2T2019;
• Não há cobrança de taxa de performance no KNRI11;
• P/VPA próximo a 1, o que pode significar um bom momento de compra tendo em vista os demais indicadores.

Pontos fracos do KNIP11

• Assim como outros fundos de papéis, apresenta taxa de administração maior do que a média dos FIIs;
• Por não possuir ativos físicos e fornecer crédito para empreendimentos, pode afastar investidores que prefiram os fundos de tijolo;
• A maioria dos ativos financiados pelo KNIP11 são do setor de shoppings (23,43%) e lajes corporativas (41,97%), setores mais vulneráveis à crise. Por isso, podem apresentar riscos maiores de inadimplência. 

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