Na outra parte do artigo sobre a análise das diversas formas de investir no mercado imobiliário tratamos da compra direta, dos fundos imobiliários e do investimento em ações de empresas ligadas ao setor. Neste texto, abordaremos outras duas modalidades de investimento.
Vamos a elas.
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Crédito imobiliário
Ativos financeiros permitem que você invista no mercado imobiliário com uma rentabilidade interessante. Estamos falando dos títulos de renda fixa lastreados em créditos imobiliários, como Letras de Crédito Imobiliário (LCI), Certificados de Recebíveis Imobiliários e Letras Hipotecárias (LH).
A rentabilidade desses títulos é ainda mais favorecida por contarem com a isenção de imposto de renda para pessoa física. Entretanto, o ex-ministro Joaquim Levy já vinha sinalizando que esses títulos devem ser as próximas vítimas do imposto de renda. Mas enquanto isso não ocorre, esta é uma grande vantagem dos títulos de crédito imobiliário.
Vamos abordar cada um deles:
LCI: As Letras de Crédito imobiliário nada mais são do que títulos emitidos por bancos para financiar empresas do ramo imobiliário. Ao investir em uma LCI, você está emprestando dinheiro ao banco para que ele, por sua vez, empreste dinheiro para o setor de habitação.
É uma aplicação muito parecida com um CDB, com a diferença de possuir lastro no crédito imobiliário. As aplicações mínimas variam conforme o emissor, mas normalmente não é possível encontrar opções por menos de R$ 10 mil; as LCIs da Caixa Econômica Federal, por exemplo, só podem ser adquiridas a partir de R$ 30 mil1.
As rentabilidades podem chegar até 100% do CDI, mas como são isentas de IR, a remuneração líquida pode superar o CDB. Além de isenção de IR, elas são garantidas em até R$ 250.000,00 pelo Fundo Garantidor de Crédito (FGC), para as pessoas físicas.
Por ser um investimento de baixo risco, é indicado para investidores mais conservadores.
CRI: Certificado de Recebíveis Imobiliários é um título emitido por securitizadoras que consiste em uma promessa de pagamento. Ou seja, ao investir em um CRI, você está adquirindo o direito de receber o fluxo de pagamentos de um tomador de crédito imobiliário, como incorporadores e imobiliárias.
As rentabilidades usualmente estão atreladas ao IGP-M, IPCA ou TR, e podem ser extremamente atrativas: alguns títulos chegam a pagar IGP-M + 9% ao ano. Entretanto, a liquidez desses títulos é pequena, e existe um risco de crédito associado. Ademais, diferentemente das LCIs, os CRIs não possuem garantia do Fundo Garantidor de Crédito.
Até pouco tempo, os CRIs eram normalmente oferecidos a investidores qualificados por possuírem aplicações mínimas na casa dos R$ 300 mil, mas recentemente novos títulos com preço unitário mais baixo começaram a surgir. Além disso, para os investidores menores, é possível investir em CRI indiretamente comprando cotas de certos fundos imobiliários que aplicam somente em recebíveis imobiliários.
LH: Emitidas por instituições financeiras que emprestam dinheiro ao Sistema Financeiro de Habitação (SFH), as letras hipotecárias são títulos de renda fixa lastreados por créditos garantidos por hipoteca.
Em outras palavras, este título nada mais é do que um instrumento usado por bancos, companhias hipotecárias, sociedades de crédito imobiliário, entre outros, para captar recursos com a finalidade de financiar certas linhas de crédito.
O prazo mínimo de aplicação é de 6 meses, e o prazo máximo é variável, sendo 24 meses o mais usual. Quanto mais longo o vencimento, melhor a rentabilidade, mas é possível resgatar o título antes do vencimento se estiver disposto a arcar com perda de todo rendimento acumulado.
As aplicações iniciais são altas – geralmente acima de R$ 20 mil – e as rentabilidades normalmente estão atreladas a um indexador, como CDI, TJLP (Taxa de Juros de Longo Prazo) ou TR (Taxa Referencial).
Você provavelmente não irá investir diretamente em Letras Hipotecárias, mas quando você investir em algum fundo que aplique em títulos lastreados em créditos imobiliários, provavelmente as LHs farão parte da composição do fundo.
Assim como as CRIs, as LHs não possuem garantia do FGC.
Crowdfunding:
Com o advento e a massificação da internet, foram derrubadas limitações práticas que barravam o surgimento de novos modelos de investimento mais pulverizados, mais simplificados, e mais rentáveis.
Símbolo deste novo paradigma, o conceito de crowdfunding desenvolveu-se primeiramente como doações coletivas, através de plataformas como o Kickstarter e o Catarse.
Em um segundo momento, tornou-se possível realizar investimentos via crowdfunding, como é o caso do Seedrs e do Crowdcube, ambos plataformas de investimento coletivo em pequenas empresas e startups. Porém, o maior impacto da aplicação do conceito de crowdfunding foi gerado no setor imobiliário.
Tanto nos Estados Unidos (onde o crowdfunding sozinho injetou US$ 1 bilhão no setor imobiliário em 2014) como na Europa, surgiram diversas iniciativas para explorar esse mercado, como o Fundrise, a Prodigy Network e o Property Crowd, e o setor vem crescendo a um ritmo assustador.
Exemplo mais notável do sucesso do modelo, o maior edifício da Colômbia, o BD Bacatá, teve a sua construção financiada exclusivamente via crowdfunding, tendo captado mais de US$ 170 milhões. Atualmente, o Fundrise está captando recursos para a construção da terceira torre do complexo do World Trade Center, em Nova York.
O conceito é simples: tornar o investimento imobiliário acessível a todos.
Em outros tempos, investir na incorporação de um empreendimento era algo restrito a grandes investidores, pois o investimento mínimo superava os seis dígitos. Somado a isso, toda a burocracia envolvida tornava impeditivo o investimento ao investidor comum. Através do crowdfunding, o acesso a esta rentável modalidade de investimentos é estendido a todos.
O URBE.ME é a primeira plataforma brasileira do segmento.
Com investimentos a partir de apenas R$ 1 mil, você adquire um título que lhe confere uma participação no valor geral de vendas de um empreendimento imobiliário. Como o modelo elimina vários intermediários, as rentabilidades que são repassadas ao investidor possuem potencial de serem superiores às das outras formas de investimento em imóveis.
Confira na página de cada projeto as rentabilidades estimadas, bem como os riscos da oferta, antes de investir.
As grandes vantagens deste modelo são as seguintes:
- Praticidade: o investimento é feito 100% online e confirmado através de TED bancária, sem a burocracia usual. É o mesmo investimento imobiliário de sempre, porém mais prático, sem precisar se incomodar com a obra ou se preocupar com o inquilino.
- Rentabilidade: a partir do crowdfunding, é possível ter acesso a investimentos antes restritos apenas aos grandes investidores, com a tradicional segurança do mercado imobiliário. Os resultados das vendas do empreendimento serão apurados trimestralmente, e você receberá a sua participação diretamente na sua conta.
Em recente relatório2, o guru do investimento imobiliário no Brasil, Marcio Fenelon, citou o esgotamento do modelo de investimento no qual o investidor adquire um apartamento para aluguel visando a construir uma fonte de renda mensal. O especialista apontou as vantagens de se investir no nível do desenvolvedor (incorporador), demonstrando numericamente a superioridade das rentabilidades desta segunda opção.
Através do crowdfunding, o investidor pode ter acesso a esta modalidade de investimento diretamente com o desenvolvedor sem precisar de fato incorporar. Baseado nos exemplos dos Estados Unidos e Europa, a tendência é que, devido às suas inúmeras vantagens, o crowdfunding aos poucos ganhe fatias significativas do mercado que anteriormente pertenciam a outras modalidades de investimento.
Existem oportunidades de ganho em todas as formas de investimento imobiliário. Porém, algumas demandam mais conhecimentos específicos do que outras, como é o caso do mercado acionário.
Além disso, os riscos e potenciais rentabilidades de cada produto são específicos de cada modelo. Você deve escolher aquele que apresenta a melhor relação de risco e retorno dentro do seu perfil de risco e nível de conhecimento.
Lembre-se que a diferença entre o bom e o mau investidor está nas escolhas de como alocar os seus recursos, e o acerto na alocação fará toda a diferença no tamanho de seu patrimônio no longo prazo.
Abraços,
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