Entender os conceitos do setor de investimentos é indispensável para identificar e aproveitar boas oportunidades. Nesse sentido, vale a pena explorar a ideia de um mercado eficiente. Ao conhecer a teoria, fica mais fácil reconhecer e usar as ineficiências de mercado a seu favor.
A princípio, o assunto pode parecer complexo, mas, na verdade, não é. Neste post, você verá a teoria na prática e saberá como encontrar oportunidades em mercados ineficientes – especialmente no setor imobiliário.
Afinal, quanto mais informações temos, mais fácil fica encontrar investimentos com boas perspectivas, certo? Então, continue a leitura e entenda mais sobre o tema!
O que é a teoria dos mercados eficientes?
A teoria dos mercados eficientes traz a ideia de que o segmento financeiro está sempre equilibrado, diante de certas características. A situação se consolida, principalmente, quanto há um número elevado de participantes, baixos custos de entrada e informações disponíveis para todos.
E, para entender como as ineficiências do mercado podem se transformar em oportunidades, é fundamental entender este conceito.
Mercado eficiente nos investimentos
Na renda variável, pode-se citar o setor de ações para exemplificar a questão. A teoria do mercado eficiente indica que, basicamente, todos são informados sobre problemas ou oportunidades das empresas ao mesmo tempo.
Se houver participantes o suficiente, o mercado tende a se manter equilibrado. Assim, seria virtualmente impossível obter rendimentos acima da média. No entanto, observando o comportamento do setor financeiro, é possível reconhecer que existem distorções, certo?
Uma das razões para que o mercado não seja eficiente o tempo inteiro é a assimetria de informações. Ainda que vários dados estejam disponíveis para todos, as pessoas têm níveis de conhecimento e de experiência diferentes.
Com isso, um investidor pode ter a vantagem em relação a outro. Além disso, as emoções exercem um papel importante no equilíbrio do mercado. O medo pode fazer alguém tomar decisões equivocadas e ter prejuízo.
Isso acontece, por exemplo, no que chamamos de efeito manada. Nesse caso, alguns investidores ou especuladores tomam decisões baseado no que veem outras pessoas fazendo — sem que, necessariamente, faça sentido na estratégia deles.
Na prática, portanto, a eficiência do mercado não existe a todo momento. As distorções e as ineficiências são frequentes e fazem parte do ambiente dos investimentos – inclusive no segmento imobiliário.
A ineficiência no mercado imobiliário
Como você viu, o mercado de ações é impactado por ineficiências ao longo do tempo, o que coloca os participantes em condições diferentes. Algo semelhante também acontece em outros contextos — por exemplo, no mercado imobiliário.
Isso não indica, contudo, apenas riscos ou consequências ruins. A ineficiência no mercado imobiliário pode ser, especialmente, uma boa notícia para quem busca por oportunidades.
Algumas características merecem atenção neste processo e definem o nível de ineficiência do setor – que abre espaço para as oportunidades de investimento. Veja a seguir!
Assimetria de informações
Em relação a outros mercados, vale a pena citar que, no setor imobiliário, as informações não são tão amplamente divulgadas. De um lado, todos ficam sabendo de alguns fatores, como a taxa de juros do mercado, o estímulo (ou freio) ao crédito e as perspectivas de crescimento.
De outro, o mercado local tem características específicas e que interferem nos resultados conquistados. Se um imóvel não for bem divulgado, por exemplo, um investidor só saberá da possibilidade de compra dele se tiver bons contatos na região.
Uma pessoa que conhece o proprietário pode ficar sabendo antecipadamente e aproveitar a oportunidade – o que gera uma distorção de resultado. Então, saber aproveitar as informações que você tem em um mercado ineficiente é essencial para explorar as melhores alternativas.
Redução do “pool” de investidores
No geral, o mercado imobiliário tem menos investidores disponíveis do que outros cenários. Isso se deve, principalmente, aos custos de adquirir e reformar um bem. Com menos pessoas interessadas, também há uma competição menor — e maior margem para realizar boas negociações.
Inclusive, o fenômeno tem relação com o acesso à informação. Normalmente, apenas quem está perto dos locais conhece certas oportunidades que eles oferecem. Assim, mesmo que haja outros investidores qualificados, muitos nem mesmo ficam sabendo da alternativa.
Barreiras de entrada
Outro fator de ineficiência do mercado imobiliário se deve às chamadas barreiras de entrada. Por exemplo, o valor de compra. Se o seu objetivo for comprar e revender, é preciso investir uma alta quantia em todo o processo.
Como nem todo mundo tem fácil acesso ao capital, há menos acessibilidade ao setor de imóveis. Contudo, hoje já é possível encontrar soluções diversificadas para investimentos no setor sem a compra de bens de forma autônoma.
É o caso do crowdfunding imobiliário. Ele pode ser uma maneira de driblar certas barreiras de entrada e aproveitar oportunidades que surgem da ineficiência do mercado. No entanto, outras barreiras de entrada continuam a existir, o que abre espaço para mais distorções.
Exemplo de ineficiência no setor de imóveis
Para entender melhor o impacto das características para que o setor imobiliário aja como mercado ineficiente, considere um exemplo prático. Imagine que uma pequena galeria comercial deixou de passar por reformas e melhorias, por escolha do proprietário.
Como resultado, os lojistas têm saído do local conforme os contratos vencem. Na prática, as contas não fecham e o proprietário começa a considerar a venda do local. Um investidor, então, fica ciente da possibilidade através de seus contatos.
Ao mesmo tempo, percebe que o setor comercial está esgotado na região, mas que há uma procura por imóveis de luxo. Nesse caso, o investidor pode ter mais informações do que o proprietário. E, no geral, tem algumas vantagens competitivas (há poucos investidores no mercado com capacidade de realizar um projeto tão grande).
O que acontece nesse caso? O investidor pode conseguir negociar de maneira mais efetiva e pagar menos do que faria se enfrentasse mais competição. Depois de fazer a construção e a venda das unidades, ele pode encontrar um retorno sobre investimento superior.
Quais são as vantagens e oportunidades para o investidor?
Como você viu, o fato de haver um mercado ineficiente não é um ponto negativo. Na verdade, essa situação traz oportunidades para muitos investidores. Logo, pode gerar potenciais de desempenho melhores.
No caso do setor imobiliário, aproveitar as ineficiências de mercado pode ser uma estratégia para ter maior retorno do que foi aplicado. Também é possível usar os momentos de distorções, mesmo que brevemente, para diversificar a carteira ou reforçar seu patrimônio.
Torna-se possível utilizar a teoria para identificar oportunidades de investimento que são únicas e que entregam possibilidades de desempenho atrativas. Como consequência, há como atingir os seus objetivos com os aportes financeiros.
Em resumo, as ineficiências do mercado podem ser exploradas de forma estratégica, em busca de resultados melhores. Com o acompanhamento do mercado, principalmente, é possível avaliar essas chances e saber como aproveitá-las.
Para não deixar nenhuma boa alternativa passar, veja 3 dúvidas respondidas sobre as zonas de oportunidade!
