A MRV Engenharia e Participações S.A. (ticker: “MRVE3”) é a maior incorporadora e construtora brasileira no segmento de empreendimentos residenciais populares (Minha Casa Minha Vida) em número de unidades incorporadas e cidades atendidas.
A Companhia tem 40 anos de atuação com foco nas classes populares. A larga experiência e estrutura operacional da Companhia lhe permite combinar uma atuação voltada para o segmento de empreendimentos residenciais econômicos com boa rentabilidade.
História
O grupo MRV foi fundado em 1979 pela família Menin, na cidade de Belo Horizonte/MG, com o objetivo de construir e incorporar empreendimentos residenciais na capital mineira.
Logo após 2 anos de sua fundação, a construtora entregou os primeiros prédios residenciais e casas em Belo Horizonte/MG.
Em 1996, a MRV iniciou sua expansão no Brasil, construindo e incorporando obras residenciais em São Paulo e Paraná, com planos para expandir as construções para todo o país.
Após a constituição de um plano de financiamento com prestações fixa, para proporcionar aos clientes comodidade para comprar imóveis, e alavancar sua expansão para todo o Brasil, a MRV entra na bolsa de valores em 2007, sob o ticker “MRVE3”.
▪ Maior construtora popular da América Latina com mais de 461 mil unidades vendidas
▪ 40 anos de história com presença nos principais mercados brasileiros
▪ Listada no Novo Mercado, o nível mais alto de governança corporativa
▪ Market Cap de R$ 6,47 bilhões (US$ 1,25 bilhões*)
▪ MRVE3: volume médio de negociação: R$ 117,3 milhões (1T20)
▪ O maior ADTV dentre as construtoras brasileiras
▪ Desde 2013, Geração de Caixa acumulada de R$ 2,87 bilhões.
▪ Mais de 18 mil colaboradores.
Composição Acionária
Desde 2007 com seu capital aberto na bolsa de valores brasileira, a MRV está listada no Novo Mercado, atendendo a todos os requisitos para o mais alto nível de governança corporativa da B3.
Rubens Menin, presidente do conselho e fundador da MRV, é o maior acionista da companhia, com 36,8% de participação. Além disso, os fundos de investimentos Atmos e Dynamo possuem, respectivamente, 10.1% e 6.1%, atualizado em 30/04/2020.
Negócios
Com o objetivo de diversificar sua receita, a MRV está desenvolvendo negócios que vão além da própria construtora de moradias para o público de baixa renda. Os principais negócios dentro da empresa são: Contrutora MRV, Urba e Luggo.
Construtora MRV
Construção e venda de imóveis e casas para o público de classe C.
A partir da padronização e produção em massa de empreendimentos, a MRV consegue produzir unidades à um custo baixo, o que se traduz no preço para o consumidor final.
Com um ticket médio por unidade de R$150 mil e o impulsionamento dos programas governamentais de auxílio à moradia, a MRV consegue ganhar escala em vendas e é, hoje, a maior construtora de moradias residenciais no Brasil.
Urba
Desenvolvimento e comercialização de lotes e áreas urbanizadas em loteamentos residenciais e comerciais com planejamento sustentável.
A URBA começou como uma startup dentro na MRV, em 2012. Após muitos testes de mercado, decidiram que a startup seria um novo braço da MRV para aumentar a diversificação dos negócios.
A empresa vende lotes em torno de R$60~100 mil, e planeja obter um faturamento de R$100 milhões em 2020.
Luggo
Plataforma habitacional capaz de oferecer uma gama de serviços e soluções habitacionais para revolucionar o modelo de aluguel atual.
O primeiro empreendimento lançado pela Luggo obteve recorde de demanda e viabilizou o modelo. O Luggo Cipreste obteve 116 unidades alugadas (100% de ocupação), e 50 pessoas na lista de espera para alugar.
Dentro da experiência de “Viver Luggo” são oferecidos diversos serviços on demand, áreas comuns e um completo sistema de segurança com câmeras, cerca elétrica, sistema de alarme, holofotes, IVA, ronda noturna virtual, portaria virtual 24h e acessos por tags eletrônicas.
Desempenho da MRV
VGV e receita líquida
Desde sua criação, o foco da MRV foi a construção de empreendimentos de baixo custo, com um ticket médio por volta de R$150 mil. Muito beneficiado pelo programa Minha Casa Minha Vida, que fornecia financiamento imobiliário barato e com baixas prestações às famílias, a MRV desenvolveu o seu modelo de negócio com base nisto.
Entretanto, com a finalidade de diversificar os empreendimentos, a MRV iniciou, em 2019, um planejamento para reduzir a participação de imóveis MCMV no portfólio e aumentar lançamentos para médio padrão (imóveis na faixa de R$300 mil).
O objetivo da MRV é reduzir a fatia de lançamentos para MCMV de 95% para 40% do VGV total até 2025. Desde o início do ano, os lançamentos em 2020 que não são MCMV já representam 18% do VGV total, mostrando que a estratégia está em execução.
A redução da fatia de MCMV nos lançamentos da MRV não significa que a empresa irá parar de construir estes tipos de imóveis. Na realidade, hoje a empresa lança 40 mil unidades/ano, e é majoritariamente MCMV. O objetivo da empresa para 2025 é fazer o lançamento de 80 mil unidades/ano, com 40% de MCMV e 60% de médio padrão.
Ou seja, a quantidade de lançamentos para o MCMV permanecerá praticamente igual, a diferença é que o aumento de novos empreendimentos lançados permitirá uma maior diversificação.
Market Share
No setor de imóveis de baixa renda, a MRV é a companhia que mais possui Market Share, liderando em quantidade de lançamentos de empreendimentos e vendas.
Para se ter uma ideia, 1 em cada 200 brasileiros moram em um empreendimento construído pela MRV.
Em contrapartida, o mercado de baixa renda ainda é muito pulverizado no Brasil, sendo a MRV a empresa que possui o maior Market Share, com 9% do total do mercado, seguido pela Tenda (ticker = “TEND3”), com 4%.
Endividamento
As empresas de construção civil são, no geral, bastante alavancadas. Essa alavancagem vem devido ao modelo de negócios, em que as companhias precisam se financiar com terceiros para a construção de empreendimentos.
Geralmente, incorporadoras em fase de expansão ficam muito endividadas para aumentar o volume de lançamentos. Por um lado, isso é bom, visto que as chances de altos retornos no futuro são maiores, porém o alto endividamento também aumenta muito o risco de liquidez da companhia.
A dívida bruta da MRV atingiu R$4,84bi no 2T/2020, que será amortizada ao longo de 5 anos vide gráfico abaixo:
Além disso, em comparação com as demais incorporadoras listadas na B3, o endividamento da MRV está acima da média. A dívida líquida/patrimônio líquido da MRV está em 0,53, o dobro da média do setor de construção civil que é 0,22.
Ademais, quando analisamos o EV/EBIT do setor, outro indicador de endividamento da companhia, é possível ver que a MRV também está acima dos pares, visto que a média do mercado é 13,46 e para a MRV está em 25,28.
Lembrando que EV é sigla para Enterprise Value (Valor de mercado da companhia + Dívida líquida), e EBIT é sigla de Ernings Before Interest and Taxes (Lucros antes de juros e impostos).
A dívida líquida, desde 2007, segue crescente. Entretanto, isso não significa que a empresa está pior ou melhor, significa apenas que ela está crescendo.
Empresas da construção civil que estão em fase de crescimento precisam de financiamento para a construção/incorporação de empreendimentos. Por isso, precisamos sempre avaliar a dívida em comparação com outra conta, como o EBIT, Lucro Líquido ou Patrimônio Líquido.
No gráfico abaixo, temos o indicador Dívida Líquida/Patrimônio Líquido, mostrando sua evolução desde 2007 (IPO do grupo MRV). É possível ver que, a partir de 2019, o endividamento da companhia aumentou, mostrando que a empresa buscou capital de terceiros para financiar seus empreendimentos/aquisições.
ROE (Return on Equity)
Um dos principais indicadores que os investidores precisam olhar quando vão realizar um investimento é o ROE (Return On Equity).
O ROE é útil para observar o nível de eficiência na hora de aplicar os recursos da própria companhia para gerar valor e lucro.
A média de ROE no setor imobiliário na B3 e de 4,3%. Com destaque positivo para a JHSF participações, que possui um ROE de 17,6% (acumulado 12m), e destaque negativo para a Tecnisa, que obteve um ROE de -25,5% (acumulado 12m).
A MRV, obteve um ROE de 8,1% no período, mostrando que é uma empresa mais eficiente em relação à média. O desempenho da empresa se deve pelo sucesso dos empreendimentos de MCMV, que tiveram alta demanda durante a pandemia do Covid-19.
Dividendos
A MRV possui histórico irregular de pagamento de dividendos, isso se deve muito pelo ciclo do mercado financeiro, que afeta o resultado da empresa.
Quando o mercado está em expansão, a incorporadora precisa buscar crédito para financiar o aumento de lançamentos, isso porque não possui muito VGV a realizar, fazendo com que o lucro da empresa fique baixo e, consequentemente, os dividendos sejam reduzidos.
Entretanto, quando o mercado está aquecido e a incorporadora está com muito VGV à ser lançado, as unidades são vendidas com rapidez e a empresa consegue aumentar seu lucro que, por consequência, aumenta o pagamento de dividendos.
Análise de Preço/Lucro
O Price/Earnings (Preço/Lucro) serve como uma estimativa de quanto tempo demoraria para duplicar o patrimônio investido apenas com os lucros da empresa.
Ou seja, caso o P/E de uma empresa seja 10, o seu investimento levará 10 anos para dobrar (na teoria).
O gráfico abaixo apresenta o indicador P/E para as construtoras/incorporadoras da B3. A MRV possui um P/L de 16,37, o que é um indicador atrativo comparado às demais construtoras analisadas.
Conclusão
A construtora MRV é uma das empresas mais tradicionais do mercado imobiliário brasileiro. Com mais de 40 anos de história, já construiu unidades para mais de 1,5 milhão de brasileiros e contribuiu para o crescimento do modelo MCMV no país.
A empresa possui diversos pontos à seu favor, como:
- Demanda Resiliente. Durante as últimas crises imobiliárias, o setor de empreendimentos residenciais para classes C e B se mostraram muito mais resilientes do que as demais. Além disso, hoje o Brasil possui mais demanda do que oferta para imóveis MCMV.
- Diversificação e Oportunidades. Com os novos negócios surgindo (Luggo e Urba), a MRV foca em reduzir a exposição ao MCMV e aumentar seu leque de oportunidades.
- Sólido Histórico da Companhia. A MRV é a maior incorporadora do Brasil e já está há 40 anos no mercado imobiliário. Com melhorias constantes de processos e redução do ciclo de construção, a empresa vai ficando cada vez mais eficiente.
Entretanto, ainda existem muitos riscos que deixam a empresa menos atrativa. Por exemplo:
- Desaceleração Econômica. Uma crise que reflita em queda da renda brasileira e desemprego causará uma redução na velocidade das vendas e uma provável redução no ticket médio das unidades.
- Esgotamento do FGTS. Um dos maiores riscos atrelados à empresa é a exaustão dos recursos do FGTS e, por conseguinte, uma escassez de crédito imobiliário no caso de adicionais saques extraordinários, mudanças no programa MCMV, aumento do desemprego, dentre outros fatores que possam afetar o segmento de baixa renda.
- Aumento dos Juros. A elevação dos juros pode fazer com que o crédito imobiliário não fique mais interessante para as pessoas, reduzindo assim a demanda por imóveis.
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Disclaimer: As opiniões, análises e informações contidas nesse artigo não constituem recomendação de investimento, nem tampouco material de oferta para subscrição, compra ou venda de títulos ou valores mobiliários, instrumentos financeiros, cotas em fundos de investimento ou qualquer produto ou serviço de investimentos. Declarações contidas neste artigo relativas às perspectivas dos negócios, projeções de resultados operacionais e financeiros, bem como referências ao potencial de crescimento das companhias citadas, constituem meras previsões. Essas expectativas são altamente dependentes de fatores incertos, como o comportamento do mercado, da situação econômica do Brasil, da indústria e dos mercados internacionais. Portanto, cada declaração aqui escrita está sujeita a mudanças, e não deve ser utilizada como insumo para qualquer estratégia de investimento pessoal ou institucional.
